CGT 资本利得税估算器

📌 本文要点

估算卖投资房的 CGT：输入买卖价与持有月数，按持有满 12 个月的 50% 折扣旧规计算。仅适用于 2027-07-01 前的卖出。

卖投资房之前，先算一下要交多少 CGT。

不熟悉 CGT 怎么算？先看什么是 CGT 建立基础概念，再回来用估算器。

📢 重要：这个计算器算的是 CGT 旧规（grandfather 50% 折扣）

2026-05-12 预算案宣布 CGT 50% 折扣从 2027-07-01 起被替换为 CPI 指数化 + 30% 最低税率。但 grandfather 规则按时间分段适用——本计算器仍然适用于：

所有 2027-07-01 之前的卖出（旧规对所有人适用）
2027-07-01 之后卖出——但只用来算到 2027-07-01 当天累积的部分（grandfather 旧规分段）。后续累积部分需要按新规另算

如果你的卖出日期在 2027-07-01 之后，建议：(1) 用本计算器算到 2027-07-01 估值这一段的 CGT；(2) 2027-07-01 之后的增值按新规人工估算（CPI 调整后 × max(边际税率, 30%)）；(3) 找会计师核对最终金额。

完整新规解读 → | 买房决策框架 → | 什么是 CGT →

买入和卖出

买入价（Cost Base）$

卖出价 $

买入相关费用 $ 印花税 + 律师费 + 检查费

卖出相关费用 $ 中介佣金 + 律师费 + 广告费

持有情况

持有时间（月）超过 12 个月可享 50% 折扣

已申报 Division 43 建筑折旧总额 $ 只填 Division 43（建筑/capital works）——这部分要从 cost base 中扣除。Division 40 设备折旧不要填，它走 balancing adjustment，不影响房产 cost base。

PPOR 转投资房（可选）

这套房子曾经是你的自住房吗？

你的税率

卖房当年的边际税率 %（含 Medicare Levy）（FY2026-27） CGT 加到你的应税收入上，用边际税率计算。高收入者通常用最高档。

典型场景示例

下表数字由本页计算器的同一套算法算出，可自行输入复核。
⚠️ 本表全部按现行的 50% CGT 折扣规则计算，仅适用于卖出日期在 2027 年 7 月 1 日之前的交易。 自 2027-07-01 起，个人房产资本利得改用 CPI 指数化 + 30% 最低税率的新规，届时下表所有数字都不再适用。

⚠️ 更要紧的一条：大额利得会跨档，本工具会低估。 你选的是一个边际税率，工具把它套用到整笔应税利得上——但资本利得是加在你工资之上的，金额一大就会把你推进更高的档位。
判断方法：算出你当前档位还剩多少空间。 年薪 $150,000 的人在 37% 档（$135,001–$190,000），剩余空间 = $190,000 − $150,000 = $40,000。应税利得在这个数以内，本工具准确；超过就开始低估：
年薪 $150,000 的人，应税利得本工具（按 39%）累进实算低估
$40,000 以内准确准确 $0
$100,000 $39,000 $43,800 $4,800
$200,000 $78,000 $90,800 $12,800
$300,000 $117,000 $137,800 $20,800
记住：37% 档总共只有 $55,000 宽、30% 档 $90,000 宽。 应税利得只要是六位数，几乎必然跨档。卖房这种金额，请让会计师按累进分段实算，别拿这个工具的数去做决定。

年薪 $150,000 的人，应税利得	本工具（按 39%）	累进实算	低估
$40,000 以内	准确	准确	$0
$100,000	$39,000	$43,800	$4,800
$200,000	$78,000	$90,800	$12,800
$300,000	$117,000	$137,800	$20,800

场景	卖出日期	买入价	卖出价	持有时长	原始资本利得	应税金额	估算 CGT	税后净收益
投资房，边际税率 47%	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	5 年	$257,000	$128,500	$60,395	$196,605
投资房，持有不足 12 个月，47%	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	10 个月	$257,000	$257,000	$120,790	$136,210
投资房，边际税率 47%	2027-07-01 之前	$600,000	$1,100,000	10 年	$457,000	$228,500	$107,395	$349,605
投资房，边际税率 32%	2027-07-01 之前	$600,000	$750,000	3 年	$107,000	$53,500	$17,120	$89,880
投资房，47%，已申报折旧 $40,000	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	5 年	$297,000	$148,500	$69,795	$187,205
自住转出租，6 年规则内（出租 24 个月），47%	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	5 年	$257,000	$0	$0	$257,000

假设： 澳洲税务居民个人（非公司/信托）。买入费用 $25,000、卖出费用 $18,000。「应税金额」已扣除 50% CGT 折扣（仅持有超过 12 个月适用）。税率档位按 FY2026-27：边际税率 47% = 45% + 2% Medicare Levy，32% = 30% + 2%（最低档 17% = 15% + 2%，本表未用到）。

几个要点：

持有满 12 个月，CGT 直接减半。 同样是 $257,000 的利得，持有 5 年只需缴 $60,395，持有 10 个月要缴 $120,790——差了整整一倍（$60,395）。
申报过的 Division 43 建筑折旧要回拨。 申报了 $40,000 的 Division 43（capital works）折旧后，cost base 相应降低，资本利得从 $257,000 涨到 $297,000，CGT 多缴 $9,400。Division 40（设备折旧）不在这里回拨——折旧资产不属于房产 cost base，卖房时另走 balancing adjustment。
6 年规则可以让 CGT 归零。 自住房搬出后出租不超过 6 年（72 个月）再卖，全部资本利得免税——本例省下 $60,395。

怎么用这个估算器

基本场景（纯投资房）： 填买入价、卖出价、相关费用和持有月数，选税率，点"估算 CGT"。

PPOR 转投资房： 如果这套房子你先自住后出租，选"是，先自住后出租"，会出现额外选项：

6 年规则： 出租不超过 6 年，全部资本利得免税。超过 6 年按比例计算
s118-192 市场估价法： 转出租时请估价师做一个市场估价，只对估价之后的增值部分征税
这两种方法互斥，不能同时用。→ 详细对比

Cost Base 包含什么：

买入价 + 印花税 + 律师/过户费 + 建筑检查费 + 贷款设立费（部分）
持有期间的资本性改良（renovations），但不包括日常维修
折旧回拨：之前申报过的 Division 43（建筑/capital works）折旧会降低 cost base（ITAA 1997 s110-45(2)）
Division 40（设备折旧）不从房产 cost base 里扣：折旧资产是独立于房产的资产，卖房时按 balancing adjustment 单独结算（s40-285），其资本利得/损失依 s118-24 不计入 CGT

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重要声明： 本估算器为一般性信息工具，不构成税务建议。Skyvia Pty Ltd 不持有 TPB 注册资格。CGT 计算涉及复杂规则（尤其是 PPOR 转投资房场景），请咨询注册会计师或税务代理。