新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
买投资房之前最重要的一个问题：每个月你要从口袋里掏多少钱？ 输入你的数字，马上看到答案。
房产与贷款
租金收入
持有成本（年）
你的税率
典型场景示例
下表数字由本页计算器的同一套算法算出，可自行输入复核。
| 房产 | 周租 | 还款方式 | 边际税率 | 毛租金回报率 | 税前年现金流 | 税后年现金流 | 税后每月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $800,000 独立屋 | $550 | 只还息 (IO) | 30% | 3.57% | −$20,405 | −$12,275 | −$1,023 |
| $800,000 独立屋 | $550 | 本息 (P&I) | 30% | 3.57% | −$27,763 | −$19,633 | −$1,636 |
| $800,000 独立屋 | $550 | 只还息 (IO) | 45% | 3.57% | −$20,405 | −$8,465 | −$705 |
| $650,000 公寓（strata $3,500） | $500 | 只还息 (IO) | 30% | 4.00% | −$18,790 | −$11,177 | −$931 |
| $1,200,000 独立屋（land tax $2,500） | $750 | 只还息 (IO) | 45% | 3.25% | −$33,445 | −$15,376 | −$1,281 |
假设： LVR 80%（首付 20%），利率 6.2%，P&I 按 30 年期，空置 2 周/年（按 50 周计租），物业管理费 7%，Council Rates $1,800、Water $1,000、保险 $1,500、维修预留 $2,000、折旧抵扣 $5,000/年。边际税率一列均另加 2% Medicare Levy（即 30% 行实际按 32% 计、45% 行按 47% 计）。税率档位按 FY2026-27（$18,201-$45,000 档为 15%；本表用的 30%/45% 档不受该项变动影响）。除注明外 strata 和 land tax 为 $0。
这几个场景全是负现金流（negative gearing）。 以默认场景为例：贷款 $640,000 × 6.2% = 年利息 $39,680，而全年毛租金只有 $27,500 — 光利息就已经覆盖不了。税前每年倒贴 $20,405；加上 $5,000 折旧后应税亏损 $25,405，按 32% 退税 $8,130，税后仍要倒贴 $12,275（每月 $1,023）。
边际税率越高，负现金流的"痛感"越小（同样的房子，45% 税率下税后只倒贴 $8,465，而 30% 税率下倒贴 $12,275）——但这是用亏损换退税，不是赚钱。负扣税的前提是你相信房产增值能覆盖这些年的现金流出。
怎么用这个计算器
基本操作： 把你看中的房子的数据填进去，点"计算现金流"。关键结果是税后净现金流——这才是你每个月真正要从口袋掏出来（或赚到）的钱。
几个要点：
- 只还利息 vs 本息同还： 投资房前 5 年很多人选 Interest Only，现金流压力小很多。本息同还虽然每月还款更高，但本金部分是在"存钱"，不算真正的损失
- 折旧抵扣： 折旧不是你实际花出去的钱，但可以抵税。填上 Depreciation Schedule 里的年折旧总额（Division 40 + Division 43），退税效果会算进税后现金流
- Negative Gearing 退税： 如果投资房年度亏损（应税收入为负），亏损乘以你的边际税率就是退税金额。这就是为什么高收入者从 Negative Gearing 中获益更大
- Land Tax： 如果你不确定，先填 0，去 Land Tax 各州对比 查你的州的起征点
相关文章：
重要声明： 本计算器为一般性信息工具，不构成税务建议或财务建议。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL / TPB 注册资格。实际税务效果取决于你的完整税务情况，请咨询注册会计师或税务代理。