报税与记账
什么是 CGT 资本利得税？自住房为什么不用交、投资房为什么要交
CGT 是澳洲投资房逃不掉的一项税，但很多新手不清楚它到底怎么算、自住房为什么免、什么时候要交。这篇用 0 基础的语言讲清楚 CGT 的基本机制、常见误解，以及 2026 改革后的变化。
投资房
报税与记账
Negative Gearing 和 CGT 改革：2026 预算案完整解读（6-25 已立法通过）
预算案 NG 限制 + CGT 50% 折扣废除，30 年来澳洲投资房税务最大改革。5-12 19:30 之前签合同的投资房永久旧规；2027-07-01 之后新买二手房 NG 不能抵工资 + CGT 改 CPI 指数化 + 30% 最低税 …
报税与记账
SMSF（自管养老金）完整指南：从设立到合规的全流程
SMSF 适不适合你？怎么设、怎么管、能不能买房、税务优势多大、违规后果有多严重？把 Skyvia 站内 7 篇 SMSF 深度文章按决策路径串起来。
投资策略
房产 vs 股票：澳洲投资者的 20 年回报对比与选择框架
澳洲房产和 ASX 股票过去 20 年年化回报其实相近（约 7-10% vs 8-10%，含租金/分红）——真正拉开差距的是杠杆。这篇用真实数据 + 6 个维度对比，帮你想清楚怎么选。
报税与记账
SMSF 借款买房（LRBA）：机制、成本与风险
SMSF 借款买房（LRBA）利率比普通房贷高 1-2%，还不能翻新、不能改建、不能混合用途——四大银行早就不做了。哪些非银行贷款机构还在放 LRBA、利率多少、Bare Trust 怎么设、值不值得
买房流程
澳洲拍卖实战指南：从看房到举牌的完整攻略
澳洲拍卖现场节奏快、不能加冷静期，一举牌就是法律承诺。注册流程、举牌策略（先出价还是等？）、Vendor Bid 陷阱、Passed In 后的黄金谈判窗口——NSW/VIC/QLD 规则差异逐条对比
报税与记账
SMSF 买投资房：规则、流程与费用
SMSF 买投资房听起来省税，但 LRBA 利率高 1-2%、不能翻新、不能自住——违规 ATO 最高罚 45% 应税收入。$200K 最低余额门槛、bare trust 结构、LRBA 借款规则、SMSF vs 个人持有真实费用对比测算。
报税与记账
Trust vs 个人持有投资房：税务结构决策框架
投资房放 Trust 里每年能省多少税？答案可能是负数——Trust 不能享受 Negative Gearing 抵工资收入、VIC 地税起征点更低、每年合规成本 $2,000+。收入分配、CGT、资产保护的真实利弊，附决策流程图
买房流程
FIRB 外国买家攻略：申请流程、费用与规则
外国人在澳洲买房不申请 FIRB 罚款最高 $525,000 或 3 年监禁。二手房禁令已延长至 2029-06-30；新房申请费 $1M 以下 $15,600、每年 7 月 1 日指数化；哪些签证可豁免、各州 4-8% 外籍印花税附加费 …
报税与记账
澳洲 Land Tax 各州对比：税率与起征点
VIC 起征点只有 $50,000（地价，不是房价），一套投资房就可能要交 Land Tax。NSW、QLD、SA、WA 各州起征点和税率差异巨大，外籍附加税最高 4%——五州规则逐条对比，附计算示例
报税与记账
自住房转投资房（上）：6 年规则与 CGT
自住房出租变投资房，6 年规则和市场估价（s118-192）是互斥的——选错可能多交几万块 CGT。三条 CGT 计算路径怎么选、出租后哪些费用能抵税、折旧从什么时候开始算，核心规则一篇搞懂
报税与记账
自住房转投资房（下）：进阶陷阱与风险
自住房转投资房的进阶陷阱：贷款污染三场景、昆士兰土地税、非居民 CGT 新规、Airbnb 部分出租、2026 CGT 改革风险，附交互式决策树工具和常见问题。
工具推荐
Landlord Insurance 怎么选？房东保险详解
租客拖欠 3 个月租金、厨房起火、浴室漏水泡坏楼下——没有 Landlord Insurance 这些全自掏腰包。Building vs Landlord Insurance 区别、Terri Scheer/EBM/CGU 保费对比、哪些情 …
报税与记账
华人房东常犯的 10 个报税错误
ATO 的 data matching 系统能自动发现你漏报的租金收入。这 10 个报税错误华人房东最常犯——漏报保险赔偿、错算利息分摊、折旧方法选错、装修和维修分不清，每个都可能触发审计或罚款
报税与记账
投资房折旧指南：怎么做、能省多少税
投资房折旧每年能省 $3K-$10K 税，但 80% 房东没用好。Division 40 vs Division 43 怎么分、2017 年后买的二手房还能不能折旧、QS 报告 $700 值不值得——折旧申报完整流程 + 卖房时 cost …
投资策略
投资房现金流分析：一套房值不值得买
一套 $60 万的投资房，每月你到底要倒贴多少钱？Gross Yield、Net Yield、月现金流、税后真实成本——四步算清一套房值不值得买，附真实数字案例
买房流程
澳洲买房流程 12 步：从 Pre-Approval 到拿钥匙完整清单
澳洲买房和国内完全不同：没贷款预批看房等于白跑，冷静期各州 0-5 天不一，settlement 当天还可能毁约。从 Pre-Approval 到拿钥匙的 12 步流程清单 + 华人买家常踩的 8 个坑。
贷款
投资房贷款入门：利率、Offset 与转贷
你的投资房贷款利率比市场高 0.5% 以上？Refinance 转贷一次可能每年省 $2,000-$5,000。什么时候该转、转贷隐藏费用有哪些、Offset vs Redraw 省息差多少、LVR 不够怎么办——实操指南
报税与记账
澳洲投资房报税：可抵扣费用完整清单
投资房 20+ 类可抵扣费用清单：利息、折旧、差旅、维修、保险、物管费、Land Tax、广告费。漏报一项一年少退 $1K-$5K。哪些全额扣、哪些要分摊、哪些是 Division 40 vs 43——附 ATO 引用。