什么是 CGT 资本利得税？自住房为什么不用交、投资房为什么要交

如果你听到"投资房卖了要交 CGT"就头大、不知道这税到底怎么算、为什么自住房不用交、什么时候要交多少——这篇就是给你看的。这是 CGT 入门，不讲复杂情景；继承、离婚、赠与等场景请看 CGT 资本利得税完整指南。

一、CGT 到底是什么

用一个生活类比：

你 2018 年花 $500K 买了一套投资房，2026 年以 $800K 卖掉。你"账面赚了" $300K（先不考虑各种费用）。这 $300K 就是 capital gain（资本利得），它是 CGT 要管的东西。

CGT 不是一笔单独算的税——澳洲税务局（ATO）的做法是：把这个 capital gain 加到你卖房当年的应税收入里，然后按你当年的个人所得税税率整体征收。

举例（粗算）： 假设你年薪 $120K，那年又卖房净赚 $300K（不考虑 50% 折扣或费用）。如果完全按你"突然多出来的 $300K"算，由于澳洲是累进税制（收入越高的部分税率越高），这 $300K 中靠后的一部分会落到 45% 的最高税率档。粗略算 CGT 大约 = capital gain × 你的边际税率，单这一项就可能 $100K-$135K。

不过实际上有"持有 12 个月以上 50% 折扣"和成本基数（cost base）可以减——真实 CGT 通常是上述粗算的一半左右。下面 Section 3 拆细。

核心要点： CGT 实际成本随你卖房当年的收入水平而变。同样的 capital gain，年薪 $50K 的人交得少，年薪 $200K 的人交得多。所以选哪一年卖房有讲究——这是后面更复杂文章会讲的策略。

二、为什么自住房不用交、投资房要交

这是华人买家最常困惑的一点：同样是房子，为什么自己住的不交、出租的要交？

ATO 的逻辑（简化版）：

• 自住房（Principal Place of Residence，简称 PPOR） 是"你的住所"——满足基本生活需求的地方。政府希望大家有地方住、不希望对自己住的房子赚到的增值征税，所以完全豁免 CGT（叫做 main residence exemption）。
• 投资房 是"资产"——你用它来产生租金收入、期望长期增值。在 ATO 眼里这是一种投资工具，和股票、基金、加密货币一样，赚了就要按资产增值规则交税。

几个关键限制：

• 你只能有一套 main residence 在同一时间享受全额豁免（夫妻同住算一套）。如果你同时有两套都用作自住（罕见情况），只能选一套
• 自住房真正自住过才算——不能挂个名义就当 PPOR。ATO 看的是：是不是你实际居住、邮件地址、水电气账单、driver licence 注册地等
• 自住房如果部分出租（比如把楼下租出去），出租那部分的增值是要交 CGT 的，按出租面积比例
• 自住房转为投资房（你搬走出租给别人）会触发部分 CGT——但有一个特殊的 “6 年规则” 可以争取 6 年豁免期。详见 自住房转投资房（上）

三、CGT 怎么算（4 步）

第一步：算 capital gain

Capital Gain = 卖出价 - 成本基数（cost base）

成本基数是 CGT 计算的核心概念，它不只是你当年买入价，而是把你为这个房产付过的所有"资本性质"的钱加在一起：

• 买入价
• 印花税（stamp duty）
• 律师 / conveyancer 费用
• 资本性质的装修（厨房翻新、加房间——不是日常维修）
• 持有期间的资本性支出（比如换屋顶、加阳台）
• 卖出时的中介佣金、广告费、律师费

注意 1： 已经在报税时抵扣过的费用（比如租金亏损中已经抵扣的利息、维修费）不能再算进成本基数——否则就是 double-dipping。

注意 2：折旧扣减成本基数。 你过去几年报税时 claim 过的 depreciation（折旧），ATO 规则下要从成本基数中减去（叫 reduced cost base 规则）——也就是说折旧不是"白拿"的，卖房时会以 CGT 形式部分回吐。详见 投资房折旧指南 末尾的 CGT 影响章节。

举例： 2018 年买 $500K，加印花税 $25K + 律师费 $2K = 成本 $527K。2026 年装修花了 $30K（资本性质）。持有期间 claim 过 $40K 折旧。2026 卖出价 $800K，中介佣金 $20K + 律师费 $2K = 净卖 $778K。

调整后成本基数 = $527K + $30K - $40K（折旧回吐） = $517K

Capital Gain = $778K - $517K = $261K

第二步：判断能不能享 50% 折扣

持有满 12 个月（个人或个人合伙持有）可享 50% 折扣。 上例：$261K × 50% = $130.5K 是要计入应税收入的部分。

（公司持有没有这个折扣；trust 一般可以传递给受益人享受。）

第三步：估算 CGT（先快速法，再细算）

快速估算法（粗略）：

CGT ≈ Capital Gain × 50% × 你的边际税率（含 Medicare）

继续上例：$261K × 50% × 39%（年薪 $150K 对应税率，包含 Medicare）≈ $50K

这个粗算法对大部分情况误差在 10-15% 内，做买卖决策时够用。

细算法（如果你想精确）：

把 $130.5K 加到当年总收入里，按累进税率分段算。比如年薪 $120K + 应税 capital gain $130.5K = $250.5K 总收入：

实际 CGT ≈ $54,685（比粗算 $50K 高一点，因为 $300K 让收入跳到最高税率档）

第四步：填进 tax return

具体在哪一项、怎么填，ATO 的 myTax 系统会一步步问你，或者找你的 tax agent 处理。

FY2026-27 居民税率表：

收入区间	税率
$0-$18,200	0%
$18,201-$45,000	15%
$45,001-$135,000	30%
$135,001-$190,000	37%
$190,001+	45%

加上 2% Medicare levy。第二档 15% 是 FY2026-27 的法定税率（Act No. 28 of 2025 把 FY2025-26 的 16% 下调至 15%，FY2027-28 再降至 14%）——网上很多算例还停在 16%，别照抄。

四、什么时候交 CGT、交多少

触发时点： ATO 看的是"CGT event 发生日"——对于卖房，就是合同签订日（contract date），不是 settlement 日。

这点重要： 比如你 2026 年 6 月 28 日签合同卖房，settlement 是 2026 年 8 月——CGT event 算在 2025-26 财年（截止 2026 年 6 月 30 日），不是 2026-27 财年。6 月底前后的几天，决定你 CGT 落在哪一年的税单上。如果两个财年你的收入差异大（比如下一年要 unpaid maternity leave），合同时点可以差好几千块税。

报税时点：

• 自己报：CGT event 发生年度的 tax return 在该财年结束后的 7 月 1 日 - 10 月 31 日窗口提交
• 通过 tax agent 报：可延至次年 5 月

如果有 capital loss（亏损卖出），可以抵当年其他 capital gain，或者 carry forward 到未来年度——但必须主动在 tax return 里申报，不报就用不上。

交税时点： 和正常 income tax 一起。ATO 评估你的 tax return 后会出 notice of assessment，金额并入你那年的总税单。

PAYG instalments（预扣税）： 如果你的 CGT 金额很大，下一年度 ATO 可能会让你按季度预先交一部分（叫 PAYG instalments），避免下次税单一次性太大。这是后续年度的事，跟当年 CGT 申报本身无关。

五、几个常见误解

误解 1：「卖亏了不用交 CGT」
对，但要主动报。Capital loss 必须在当年 tax return 里申报，才能抵未来的 capital gain。不报就用不上。

误解 2：「换房可以滚动 CGT，不用立即交」
这是美国的规则（1031 exchange），澳洲没有类似的滚动豁免。卖一套触发一次 CGT，重买新房不能延期交税。

误解 3：「赠与给子女不算卖，不交 CGT」
错。赠与（gift）触发 CGT event，按"赠与当天的市场价"算 capital gain。你赠出 $800K 的房（成本基数 $400K），还是要交 CGT。详见 给孩子买房。

误解 4：「持有 5 年就完全免 CGT」
没有这个规则。50% 折扣的门槛是 12 个月——持有 5 年和 12 个月在 CGT 折扣上是一样的。

误解 5：「自住房永远免 CGT」
原则上对，但有几个例外：(a) 同时拥有多套自住房只能选一套；(b) 部分出租；(c) 6 年规则用完后；(d) 1985 年 9 月 20 日（CGT 引入日）之前买的房叫 pre-CGT asset，规则不同；(e) 非居民出售可能不享自住房豁免（详见 离开澳洲后房产怎么交税）。

误解 6：「Trust / 公司持有可以避 CGT」
不能避，但可以调整税率结构：trust 持有可以把 capital gain 按 50% 折扣后分配给低税率受益人（如成年学生子女）；公司持有没有 50% 折扣但适用 25%-30% 公司税率。是否值得用这些结构看具体情况，详见 Trust vs 个人持有。

六、2026 预算案改革：以后 CGT 怎么算

2026-05-12 联邦预算案宣布了 30 年来最大的 CGT 改革，并已于 2026-06-25 随 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 立法通过。要点：

• 2027-07-01 之前累积的资本利得——对所有人适用：继续按 50% 折扣（旧规）
• 2027-07-01 之后累积的资本利得——按新规：CPI 指数化成本基数 + 30% 最低税率
  • 简单说：用通胀调整后的"真实利得"代替名义利得；不管你边际税率多低，最低按 30% 算
• 新房例外：买新房的投资者卖出时可在旧规和新规之间二选一
• 已持有的房产：建议 2027 年中找持牌 valuer 出一份估价留档，作为新旧规则分界线

详见：NG/CGT 改革完整解读 | 预算案后买房决策框架

七、相关延伸阅读

深入特定场景的 CGT：

• CGT 资本利得税完整指南：继承、离婚、赠与——非标准卖房场景
• 自住房转投资房（上）：6 年规则与 CGT
• 自住房转投资房（下）：进阶陷阱与风险
• 离开澳洲后房产怎么交税：Non-Resident CGT

与 CGT 相关的其他税务概念：

• 投资房折旧指南（影响成本基数）
• Negative Gearing 和 CGT 改革（与 CGT 并列的另一个核心概念）

实用工具：

• CGT 估算器——估算你卖房的 CGT

主要数据来源

• ATO 资本利得税总览：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax
• ATO Main residence exemption：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence-home
• ATO 50% CGT discount 规则：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-discount
• 个人所得税税率 FY2026-27（第二档 15%）：Treasury Laws Amendment (More Cost of Living Relief) Act 2025（Act No. 28 of 2025）。法条是权威——ATO 的税率页滞后：https://www.ato.gov.au/tax-rates-and-codes/tax-rates-australian-residents
• ATO Cost base of an asset：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/calculating-your-cgt/cost-base-of-asset
• ATO Capital losses 规则：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/calculating-your-cgt/using-capital-losses-to-reduce-capital-gains
• 2026 预算案 Tax Reform 章节：https://budget.gov.au/content/04-tax-reform.htm

免责声明： 本文为 CGT 入门教育内容。Skyvia Pty Ltd 不持有 TPB（Tax Practitioners Board）注册税务师资质。文中的计算方法和数字仅用于示意原理，不构成针对你个人情况的税务建议。CGT 实际计算涉及成本基数细节、持有结构、过往报税记录、各种豁免条件等多项变量，重大决定前请咨询注册税务师（CA / CPA 持牌 tax agent）。