报税与记账

自住房转投资房（上）：6 年规则与 CGT

Sean · 2026年4月17日 · 阅读约 14 分钟 · #CGT #自住房 #投资房 #6年规则 #PPOR #折旧

📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——

  • NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
  • CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规

完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。

⚠️ 本文涉及规则较复杂，具体情况请咨询持证 tax agent。 6 年规则、市场估价、贷款污染、非居民陷阱、2026 CGT 改革这几个话题任何一项写错或套错自己的情况，都可能造成数千到数万澳元的税务损失。本文尽量贴近 ATO 官方口径，但不能替代针对你个人情况的专业建议。风险自担。

📌 重要前提：本文讨论的税务处理建立在纳税人为澳洲税务居民（Australian tax resident）的前提下。 如果你是非居民或出售时会变成非居民，主要居所豁免和 6 年规则的适用会完全不同——请先看进阶篇的非居民陷阱章节。

换了更大的房子、搬去其他城市工作、或者干脆想多一套投资房——很多人会选择把原来的自住房（PPOR，principal place of residence）出租，而不是卖掉。

但从自住变出租的那一刻起，税务上有一系列事情你必须知道，否则将来卖的时候可能要多交很多资本利得税（CGT，capital gains tax）。

📌 本文要点

自住房转出租，6 年规则（s118-145）可让旧房最长 6 年仍视为 PPOR，期间卖出全免 CGT。但同一时间只能有一套 PPOR，把新家报成 PPOR 就用不了。

  • 适合谁读 把自住房转为投资房或准备这样做的澳洲华人房东
  • 看完你会搞懂 6 年规则和市场估价的互斥关系、什么时候该选哪个、三条 CGT 计算路径、出租后报税变化和折旧
  • 阅读时间 约 7 分钟
  • 本文是上下两篇 贷款污染、土地税、非居民陷阱、Airbnb、2026 CGT 改革等内容在进阶篇

关键概念：6 年规则 vs 市场估价重置——二选一，不是叠加

这是本文最重要的概念，很多坊间文章（包括本文早期版本）都讲错了，读者因此算错 CGT 的也不少。先把结论放在最前面：

ATO 给自住房转投资房的 CGT 优惠有两个工具，你只能选一个：

  1. Absence Rule / 6 年规则（s118-145 ITAA97）——选择继续把出租的旧房视为你的主要居所，期间最长 6 年。期间卖出可以完全免 CGT，但成本基础仍然是原始购买价。
  2. 市场价值替代规则（s118-192 ITAA97）——出租当天的市场价强制重置为你的新成本基础，但你在那一刻起不再享受主要居所豁免，之后的增值按持有时间比例计税。

这两个规则是互斥的：

  • 用 6 年规则 → s118-192 不会触发（因为你转出租时仍然"在法律上是 PPOR"，触发 s118-192 所需要的条件之一会被破坏）
  • 放弃 6 年规则 → s118-192 自动触发，拿市场价作为新成本基础

怎么选，取决于你的持有时长和出租期间房价走势。本文下面会详细解释。

第一件事：决定用哪个规则，再决定要不要做市场估价

情况 A：你确定 6 年内会卖，而且打算用 6 年规则

如果你：

  • 出租前确实自己住过这套房
  • 出租期间不打算把另一套房申报为 PPOR（比如你搬出后是租房住，或者出国了）
  • 6 年内会把旧房卖掉

那么你的最佳策略是用 6 年规则。这种情况下：

  • 卖房时完全免 CGT
  • 不需要做市场估价（因为用不到 s118-192）
  • 只需要保留自住证据（电费单、邮件、驾照地址等）

情况 B：你不确定什么时候卖，或者会超过 6 年

如果出租期间会超过 6 年，或者你会把新家申报为 PPOR（多数人的情况），那么 6 年规则不适用或只能覆盖一部分期间。这时候 s118-192 会自动触发——出租当天的市场价变成你的新成本基础。

此时市场估价就至关重要，因为它决定了你将来的应税增值金额。

情况 C：你同时拥有另一套自住房

夫妻/家庭在同一时间只能有一个 PPOR。如果你买了新自住房并打算把它视为 PPOR，那么从你搬出旧房那天起，旧房的 6 年规则就不能用（除非你放弃新家的 PPOR 地位）。

这种情况下，s118-192 会自动触发，你必须做市场估价来确定新的成本基础。

💡 实务提示： 很多人以为"搬进新家+旧房出租"就自动能享受 6 年规则，这是错的。你必须主动选择哪一套作为 PPOR，而且这个选择会影响两套房将来卖出时的 CGT 计算。选错可能损失几万到几十万澳元。这个决定一定要咨询 tax agent。

市场价值替代规则（s118-192）详解

规则内容

根据《所得税评估法 1997》第 118-192 条，当你的自住房在 1996 年 8 月 20 日之后首次用于产生应课税收入，且房产是 1985 年 9 月 20 日之后购买的，并且你没有选择用 absence rule 让它继续视为 PPOR，那么：

转出租当天的市场价自动视为你的 CGT 成本基础。

这个规则是 deeming provision（视同条款）——条件满足就自动适用，不是你能选的。但它的触发条件之一是"在转出租前一刻，如果处置该房产你能享受完全主要居所豁免"。如果你用了 absence rule，那你转出租前后本来就享有完全豁免——s118-192 就不会触发。

关键点：absence rule 的选择是在报税时做的，不需要提前声明。 也就是说，你可以在未来卖房那一年再根据市场情况决定用哪个。但证据必须提前准备好（尤其是市场估价）。

为什么要做市场估价？

一份正式的市场估价是你证明转出租时房价的最好证据。这可能帮你省掉大笔 CGT。

举例对比：

假设你 2018 年花 $500,000 买了这套房，2026 年转出租时市场价是 $700,000，将来 2032 年卖了 $900,000，期间一直作为投资房出租（不用 6 年规则）。

如果你有正式估价报告（用 s118-192）：

  • 成本基础 = $700,000
  • 持有期从 2026 年重新计算 = 6 年
  • 应课税资本增值 = $900,000 - $700,000 = $200,000
  • 50% CGT 折扣后 = $100,000 加入当年应税收入

如果你没有做估价：

  • ATO 要求你证明转出租时的市场价
  • 无法证明可能面临审查，甚至被拒绝 s118-192 适用
  • 可能退回到原始购买价 $500,000 作为成本基础，税负可能翻倍

估价怎么做？费用多少？

两种做法都可以被 ATO 接受：

  1. 找持牌估价师（Certified Practising Valuer / Registered Valuer）出正式报告

    • 费用：2026 年布里斯班市场约 $550-$990，复杂物业（HMO、共管区、农村地块）可能 $1,200+
    • 证据力最强
    • 适合房产价值高、预期涨幅大、或家庭内部有多套房需要区分的情况

  2. 找持牌房产中介出 market appraisal + comparable sales

    • 费用：通常免费或几百刀
    • 必须附上同区域近期成交案例对比
    • 证据力稍弱但 ATO 一般接受
    • 适合普通住宅

⚠️ 关于"估价要在转出租当月或前后完成"的说法，是很多文章的误导。 ATO 明确接受 retrospective valuation（事后估价），只要估价师能基于当时的可比销售数据做出合理判断。已经错过时机的房东仍有救——找 Certified Practising Valuer 做 retrospective valuation，注明 valuation date 是当年转出租日期。当然，越及时越好。

无论哪种方式，报告上要清楚写明评估日期。即使最后不卖，这份报告也是你 CGT 档案里最重要的一份文件。

6 年规则（Absence Rule）详解

基本规则

当你把自住房出租后，你可以在报税时选择继续将它视为你的"主要居所"（main residence），最长 6 年。在这 6 年内，即使你已经把房子出租了，卖掉时仍可享受 CGT 主要居所豁免——也就是完全不交 CGT。

适用条件

  • 你必须在出租前真正住过这套房子（作为你的主要居所）
  • 在这 6 年期间，你不能把另一套房子也当作你的主要居所（一个人/一对夫妻在同一时间只能有一个 PPOR）
  • 6 年计时从你搬出去、开始出租的那一天开始，而不是从买房之日起
  • “最长 6 年"是严格的——6 年零 1 天也不行；而且 CGT 事件发生日期按合同日算，不是结算日

6 年可以重置——原理是什么？

如果你在 6 年内搬回去住（成为你真实的主要居所），然后再次出租，6 年的计时会重新开始。

为什么能重置？ Absence rule 针对的是"从 PPOR 暂时离开"这个事件。每次你搬回去真实自住、重新建立 main residence 身份后，之前的 absence 就"结束了”；下一次再搬出就是一个新的 absence 事件，重新获得最多 6 年。这不是魔术般的时钟重置——ATO 看的是你是否真的两次建立了 main residence 身份。

举例：

  • 2020 年搬出去出租（第 1 个 6 年周期开始）
  • 2025 年搬回来自己住，恢复为真实的主要居所
  • 2025 年再次出租
  • 新的 6 年期限从 2025 年开始，到 2031 年

重要提示： 这个"搬回去住"必须是真的自住，不能是做样子、暂时度假、或为了"重置计时"而名义上搬回。ATO 的核心判断标准是你是否真实、以主要居所的方式居住在该房产中。

为了证明这一点，下面这些证据会有帮助：

  • 选民登记（electoral roll）地址更新
  • 驾照和车辆登记地址更新
  • 水电煤气、网络账单改为自己名字并送到该地址
  • 银行账单、信用卡账单地址更新
  • 邮件重定向到该地址
  • 个人物品和家具移回房子
  • 实际居住的证据（邻居证言、邮件时间戳、送货记录等）

关于这份清单： ATO 没有发布过一份"官方统一清单"——以上内容是行业内税务从业者总结的常见证据。审计时 ATO 真正在意的是"你是否真的住在那里"，而不是"你有没有逐项打勾"。ATO 判断的是 facts and circumstances——质量比时长更重要。 不要相信"住满 X 个月就安全"的说法，也不要相信"住不到 X 个月就一定不行"——有案例 3 个月被接受，也有案例 1 年被质疑，关键看整体证据是否支持你真实以此为主要居所。

警告： ATO 对 6 年规则重置的真诚性会进行审查。如果搬出自住后短时间内又重新出租，且你无法证明这段期间是真实自住，ATO 有可能不承认这次重置，届时你将失去 6 年规则的保护。拿不准的情况一定要咨询持证 tax agent。

超过 6 年怎么办？

如果你出租超过 6 年还没卖掉，卖的时候需要做按比例计算 CGT。但具体用哪个公式，取决于你的路径：

路径 1：从未用 absence rule（完全放弃 PPOR 身份，s118-192 触发）

  • 成本基础 = 出租当天市场价（$700k）
  • Ownership period = 从出租当天算起
  • 应税增值 = (卖价 - 市场价) × (非主要居所天数 / 总持有天数)

例：2018 买 $500k，2026 转出租估价 $700k，完全不用 6 年规则，2032 卖 $900k。

  • 成本基础 $700k，持有期 6 年全部为出租（非主要居所天数 = 6 年）
  • 应税增值 = ($900k - $700k) × (6/6) = $200,000
  • 50% 折扣后 = $100,000

路径 2：用了 6 年 absence rule，但超过 6 年才卖（s118-192 不触发）

  • 成本基础 = 原始购买价（$500k）
  • Ownership period = 从购买日算起
  • 应税增值 = (卖价 - 购买价) × (非主要居所天数 / 总持有天数)
  • 其中，absence rule 覆盖的那 6 年算作"主要居所天数"

例：2018 买 $500k，2018-2020 自住 2 年，2020-2032 出租 12 年。用 absence rule 把 2020-2026 这 6 年继续视为 PPOR。

  • 总持有期 = 14 年（2018-2032）
  • 主要居所天数 = 2 年自住 + 6 年 absence = 8 年
  • 非主要居所天数 = 剩下的 6 年
  • 应税增值 = ($900k - $500k) × (6/14) ≈ $171,429
  • 50% 折扣后 ≈ $85,714

路径 3：部分出租期用 absence rule，其余不用

这种情况更复杂，ATO 会逐段计算，建议直接找会计师。

⚠️ 这三种路径的 CGT 结果可能差几万澳元。 哪种最优取决于：房价涨幅曲线、你是否有另一套 PPOR、出租总时长、你的边际税率。这是税务规划的核心决策点，强烈建议做 tax planning 时一起评估。

出租期间的报税变化

自住房变投资房后，以下费用和收入会变：

现在可以抵扣的费用

这些费用之前在自住时不能抵扣，现在出租了就可以：

  • 贷款利息 — 如果你有投资房贷款，100% 的利息可以抵扣（仅限实际用于购买房产的部分，注意进阶篇的"贷款污染"章节）
  • Council rates（市政税）
  • 水费（房东承担的部分）
  • 州土地税（land tax）——PPOR 时免征，转出租后开始征收，征收部分可抵扣（详见进阶篇的土地税章节）
  • 房东保险（Landlord Insurance，不是普通家宅保险）
  • 物管费（如有物业管理公司）
  • 维修费用 — 定期维护、维修成本（区分维修 repairs 和改善 capital improvements——改善不能即时抵扣，要入资本账户）
  • 折旧（需要做 Depreciation Schedule）
  • 广告租赁费用、租客背景审查费

必须申报的收入

  • 所有租金收入必须申报（即使租客没有正式给你单据）
  • 如果用 Airbnb 等短租平台，平台会向 ATO 报告（共享经济申报制度 / Sharing Economy Reporting Regime），你也必须申报

关于折旧（Depreciation）

自住转投资房时做折旧有些特殊之处，需要注意：

Division 43（建筑折旧 / Building Allowance）

  • 仍然可以 claim（住宅物业建造日期在 1987 年 9 月 15 日之后；非住宅物业为 1982 年 7 月 20 日之后）
  • 不受 2017 年法律改变的影响
  • 通常每年可以抵扣建筑成本的 2.5%，共 40 年

Division 40（设备折旧 / Plant & Equipment）

  • 关键日期：合同日期在 2017 年 5 月 9 日之后购买的二手住宅投资房，房子里已有的"二手设备"不能 claim 折旧
  • 也就是说，当你转为投资房时，房子里已经有的空调、热水器、地毯、厨房电器等"二手设备"不能抵扣折旧
  • 但是你之后新装、新买的设备（全新设备）可以按 Division 40 正常抵扣

💡 别忽略的补偿机制： 虽然 2017 年规则禁止了这些二手设备每年折旧抵扣，但卖房时这些资产的"减少的价值"可以计入成本基础（s110-25(5A) ITAA97），用于降低 CGT。也就是说，不是完全白损失——只是从"每年抵扣"变成了"卖时一次性抵扣"。

范围： 这个限制只针对二手住宅投资房。商业物业不受影响；2017 年 5 月 9 日之前签合同购入的房产也不受影响（沿用旧规则）。

建议做一份 Depreciation Schedule

即使旧设备因为 2017 年规则不能 claim，Division 43 的建筑折旧每年仍然有可观的抵扣。建议找一个 Quantity Surveyor 做一份专业的折旧时间表（Depreciation Schedule），可以为你每年省掉几千块税。

时机很重要： 最好在转为投资房的当年或前一年就安排 QS 做估算，这样报税时可以从第一年就开始 claim 折旧。如果多年后才补做折旧估算，ATO 会对追溯性的折旧申报审查更严格。

关于折旧的详细内容，可以看投资房折旧完全指南（我们的另一篇文章）。

操作清单（按时间线）

📅 转换前 3-6 个月（税务规划阶段）

  • ✅ 用进阶篇的决策树工具——搞清楚你属于哪种情况，该用 6 年规则还是 s118-192
  • ✅ 评估居民身份风险——未来 6-10 年你可能变成非居民吗？（详见进阶篇非居民陷阱）
  • ✅ 咨询 Registered Tax Agent——PPOR 选择、贷款结构、CGT 策略一起规划
  • ✅ 找 mortgage broker 咨询——是否需要 split loan 防止贷款污染
  • ✅ 查询昆士兰 Land Value——算一下年度土地税成本，看是否影响负扣税策略

📅 转换前 1 个月（准备阶段）

  • ✅ 做市场估价（如果情况 B/C 需要）— 持牌估价师出正式报告（$550-990，布里斯班 2026 年），或中介出 market appraisal + comparable sales
  • ✅ 找 Quantity Surveyor 做 Depreciation Schedule——争取每年的最大折旧抵扣
  • ✅ 买 Landlord Insurance——建筑保险（Building Insurance）不够，必须有租客风险覆盖
  • ✅ 梳理 offset/redraw 记录——防止贷款污染，必要时 split loan

📅 转换当天（执行阶段）

  • ✅ 拍照记录房屋当前状态——为将来的 CGT 计算、保险索赔、折旧评估留证据
  • ✅ 记录关键日期——出租广告发布日、租约开始日
  • ✅ 联系你的贷款机构——通知转为投资房，确认贷款条款
  • ✅ 联系你的保险公司——通知保险变更

📅 转换后 30 天内（注册阶段）

  • ✅ 州政府注册土地税（如房产价值超过免税额）
  • ✅ 如需降低 PAYG 预扣——申请 PAYG Withholding Variation
  • ✅ 告诉你的会计师或税务代理——确保下次报税时正确处理

📅 每年持续

  • ✅ 保留所有租金、维修、折旧相关凭证——至少 5 年
  • ✅ 保留 offset/redraw 交易记录——防止贷款污染追溯审查
  • ✅ 监控居民身份变化——出境计划改变时及时咨询
  • ✅ 报税时正确申报——租金收入、抵扣、折旧、土地税等

主要数据来源

本文涉及的 ITAA 1997 条款和 ATO 解读以最新立法和 ATO 官方指南为准。

免责声明

本文仅为一般性信息分享，不构成税务、法律或财务建议。PPOR 转投资房涉及多个易出错的领域（6 年规则 vs s118-192 互斥关系、贷款用途追溯、居民身份变化、市场估值日期等），任何单一决策失误可能损失几万到几十万澳元。

强烈建议在转换前或转换时咨询 registered tax agent（持证税务代理人，TPB 注册）。 Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 注册，本文不构成针对任何个人情况的税务建议。澳洲税法复杂且经常更新，专业建议不可替代。本文作者和 Skyvia 不对任何个人因遵循本文而产生的财务损失承担责任。

继续阅读：自住房转投资房（下）：贷款污染、非居民陷阱和 2026 CGT 改革

相关阅读：

第一次看到 Skyvia？

这是一位在澳华人的生活笔记，从房产（买房、报税、租房管理）到育儿教育（CCS 补贴、学区、入学），记录在澳洲安家养娃的实操经验。继续看：

  • 完整指南 — 按主题串成的学习路径（10 个 pillar）
  • 实用工具 — 印花税 / CGT / 现金流等 5 个计算器
  • 关于我 — Sean 的背景和写这个站的初衷