Negative Gearing 和 CGT 改革：2026 预算案完整解读（6-25 已立法通过）

📢 更新（2026-07-05）： Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 已于 2026 年 6 月 25 日通过联邦议会两院（众议院 98:39，参议院在绿党支持下通过）——下文所述改革已从"预算案宣布"变成法律，生效时间点不变（NG/CGT 新规 2027-07-01 起）。参议院通过前按政府 6-18 公告做了若干修订（主要是删减部长自由裁量权条款）。涉及 discretionary trust 细化 carve-out 的第二个技术性法案预计年内提交，ATO 操作指引（估值方法、“新房"定义等）仍待发布。

📢 重大更新（2026-05-12 19:30 AEST 起）： Treasurer Jim Chalmers 在第五份联邦预算案中正式宣布负扣税和 CGT 50% 折扣同步改革。这是 30 年来澳洲投资房税务最大的一次变化。本文已根据预算案官方文件更新所有数字和时间节点。

如果你有投资房、或者正在考虑买投资房——这是过去十几年来最重要的一篇你需要看的文章。

预算案的核心信息很清晰：2026-05-12 19:30 AEST 这个时间点之前已经持有的投资房，规则完全不变（Grandfathering 豁免）。但这个时间点之后新买的房子，从 2027 年 7 月 1 日起进入完全不同的税务世界——负扣税不能抵工资了、CGT 不再有 50% 折扣。

一、改革的三个时间点

把整个改革拆成三个时间节点，理解起来最清晰：

关键认知：grandfathering 是基于"购买时间”，不是基于"持有时间"。 你在 2026-05-11 签了合同买的二手房，哪怕 2030 年才卖，CGT 全部按旧规算（享受 50% 折扣）。

二、负扣税新规：从"抵工资"到"只抵房租"

旧规则（grandfathered，2026-05-12 之前已持有）

如果你的投资房每年亏钱（租金 < 贷款利息 + 费用），亏损部分直接抵扣你的工资收入。

举例：年薪 $150,000，投资房年亏损 $10,000 → 应税收入降到 $140,000 → 按 37% 边际税率，省税 $3,700。

新规则（2027-07-01 起，二手房买家）

亏损不能再抵工资——只能：

• 抵扣当年的其他投资房租金收入（如果你有多套房）
• 或者carry-forward 到未来年度，等以后租金转正时再用

举例（同样情况，但 2028 年买的二手房）：年薪 $150,000，投资房年亏损 $10,000 → 应税收入仍是 $150,000（亏损不能抵）→ 这 $10,000 滚存到下一年。当年实际省税 $0。

例外：新房和可负担住房保留完整负扣税

如果你 2027-07-01 之后买的是新房（new build / off-the-plan / 楼花），或者参与政府支持的 affordable housing program——负扣税规则完全不变（仍能抵工资）。

政策意图： 把税务激励从"炒卖二手房"转向"建设新房供给"。Treasury 测算未来 10 年额外 75,000 自住房买家。

过渡期买家（2026-05-12 至 2027-06-30）

如果你在这 13 个月内签合同买投资房：

• 2026-2027 财年（到 2027-06-30）：仍可负扣税抵工资
• 2027-07-01 起：进入新规（二手房不能抵工资，新房可以）

也就是说，过渡期买家有一年"宽限期"，但本质上从 2027-07-01 开始仍要面对新规。

三、CGT 新规：从 50% 折扣到 CPI 指数化 + 30% 最低税

这是改革最复杂、影响最深的部分。

旧规则（grandfathered，2027-07-01 之前累积的资本利得）

持有超过 12 个月的资产，资本利得按 50% 折扣后纳入应税收入。

举例：年薪 $150,000 的人，投资房 2020 年 $500K 买，2030 年 $900K 卖，资本利得 $400K → 50% 折扣后 $200K 计入应税收入 → CGT 约 $90,800（FY2026-27 税率，含 2% Medicare Levy）。

⚠️ 别用"边际税率 × 利得"估 CGT。 这 $200K 是加在你工资之上的，它自己就会把你从 37% 档一路推进 45% 档——$150K 工资 + $200K 利得 = $350K 应税收入。实际有效税率 45.4%，不是 37%。 37% 这一档总共只有 $55,000 宽（$135K–$190K），任何超过 $55K 的利得套单一 37% 必然低估。

新规则（2027-07-01 起的资本利得）

两步走：

第一步：成本基础按 CPI 指数化

把你的买入价 + 改良费用按通胀指数化（CPI），算出"真实成本基础"。资本利得 = 卖出价 - 指数化后的成本基础 = 真实资本利得（扣除通胀部分）。

举例：$500K 买入，假设持有期间 CPI 累计上涨 25%，指数化后成本 = $500K × 1.25 = $625K。如果以 $900K 卖出 → 真实资本利得 = $900K - $625K = $275K（vs 旧规则的 $400K）。

第二步：30% 最低税率

真实资本利得并入应税收入按累进税率征税，但整笔利得的实际税负不得低于 30%——低于就按 30% 补足。

继续上例：年薪 $150,000 的人，$275K 真实资本利得 → 应税收入 $425K → CGT 约 $126,050（有效税率 45.8%）。

这里有个反直觉的地方：这个例子里 30% 最低税率根本不起作用。 $275K 的利得自己就跨越了全部四条档位线——哪怕你其他收入是 $0，累进算下来也要 $95,120（34.6%），已经高于 30% 的下限。利得越大，30% 下限越是一条死规则。

30% 下限真正咬得住的是谁：

换句话说，只要你有一份普通全职工资（≳$45K），30% 最低税率对你就是一句空话，你的 CGT 从来都由累进税率决定。它针对的是低应税收入却有大额资产处置的人——退休人士、收入做低的自雇者、以及把利得分派给低税率受益人的信托。这也正是下面 Age Pension / JobSeeker 例外条款存在的原因。

旧 vs 新：实际差距

同一套房（$500K 买、$900K 卖）、同一个人（年薪 $150,000）：

结论：CGT 上升的幅度取决于你的收入，越高越痛。 这个例子里多交约 $35K。收入低的人绝对金额小得多，但别指望 30% 下限救你——利得只要上了六位数，你的税率早就被利得自己顶到 30% 以上了。

新房可选：旧规 vs 新规

重要例外： 2027-07-01 之后买的新房，你可以在卖出时选择适用 50% 折扣（旧规）或 CPI 指数化（新规）。哪个划算选哪个。

通常情况：

• 持有期间通胀低、增值快 → 50% 折扣（旧规）更优
• 持有期间通胀高、增值慢 → CPI 指数化（新规）更优

实际操作：卖之前找会计师两种方法都算一遍，选税少的。

已持有投资者的 CGT 怎么算？

Grandfather 豁免不是"完全旧规"——是"按时间分段适用"：

• 2027-07-01 之前累积的资本利得 → 适用旧规（50% 折扣）
• 2027-07-01 之后累积的资本利得 → 适用新规（CPI 指数化 + 30% 最低）

关键操作：你必须确定房产在 2027-07-01 当天的价值。 这个估值就是"新旧规则的分界线"。

ATO 允许两种估值方法：

1. 实际估值：找持牌估价师（Certified Practising Valuer）出正式 valuation report
2. ATO 公式法：用 ATO 即将发布的官方 calculator，基于整体持有期增值率推算

操作建议：已持有投资房的人，在 2027 年 6 月或 7 月找 valuer 做一份正式估价（费用约 $550-$990），留档备用。这份估价决定了你未来卖房时新旧规的分配。

Age Pension / JobSeeker 受益人例外

特别条款： 在领取 Age Pension 或 JobSeeker 的财年里，30% 最低税率不适用——这些低收入退休 / 失业人群仍按边际税率（可能 15% 或 30%）。

四、五种典型情景的真实测算

情景 1：早就有投资房的房东（grandfather 全保留）

• 背景： 2020 年买的悉尼公寓 $750K，已经持有 6 年
• 负扣税： 完全适用旧规——年亏损可抵工资，37% 税率下每年省税 $3,700
• CGT： 当 2030 年卖出（假设 $1.1M），按 grandfather 分界 + 旧规累积部分大概率享 50% 折扣（具体看 2027-07-01 valuation）
• 结论：基本不受影响。 该卖卖、该持持，但需要做 2027-07-01 估价留档

情景 2：5 月 11 日刚签合同的买家（赶上 grandfather）

• 背景： 2026-05-11 签合同买的二手房 $800K，settlement 6 月底
• 负扣税： 完全旧规（grandfather 时间点是 19:30 AEST 12 May 2026，5-11 已经在前）—— 终身适用
• CGT： 同样 grandfather，按 2027-07-01 valuation 分段
• 结论：恭喜你赶上了。 也许是巧合，也许是知情提前买——但法律上完全合规。

情景 3：过渡期买家（2026-05-12 19:30 - 2027-06-30）

• 背景： 2026 年 8 月签合同买二手房
• 2026-08 至 2027-06-30： 负扣税可抵工资（这部分按旧规过渡）
• 2027-07-01 起： 负扣税进入新规（不能抵工资）
• CGT： 2027-07-01 之前累积的资本利得享 50% 折扣；之后按 CPI + 30%
• 结论：有一年喘息期，但本质上长期适用新规。 现在还想买二手房做投资的人——这是你的窗口期。

情景 4：2027-07-01 之后买二手房

• 背景： 2028 年买的二手房 $800K，年薪 $150K
• 负扣税： 不能抵工资。每年 $10K 亏损只能 carry-forward
• CGT： 全部按新规。$300K 增值 → 假设通胀 20% → 真实利得 $140K 全额计入 → CGT 约 $62.6K（含 ML）
• 对比旧规： 同样情况下旧规应税 $150K（50% 折扣后）→ CGT 约 $67.3K —— 新规反而低约 $4.7K？这就是 CPI 指数化的反直觉效果——增值不快 + 通胀高时新规可能更优。
• 但 NG 损失更大： 30 年下来少省的税可能 $50K-$100K
• 结论：买二手房做投资，整体回报变差。

情景 5：2027-07-01 之后买新房

• 背景： 2028 年买的 off-the-plan 公寓 $700K
• 负扣税： 完全保留（新房例外）
• CGT： 卖出时可选 50% 折扣或新规——通常持有 5 年以上选新规更优（CPI 指数化）
• 结论： 新房投资的吸引力大幅上升。预期：开发商和新房市场会成为政策受益者。

五、谁受影响最大、谁完全不受影响

完全不受影响（约 75% 的现有投资者）

• 2026-05-12 19:30 AEST 之前已购买的所有投资房（grandfather）
• 自住房（PPOR 永远不影响）
• 商业地产（仍按各自规则）
• SMSF 持有的资产（SMSF 独立体系）

实操要点： 如果你已经持有投资房，什么都不需要做。继续按现状操作即可。唯一值得做的：2027 年中期找 valuer 做估价留档。

短期内不受影响、长期需要规划

• 过渡期买家（2026-05-12 至 2027-06-30）：有一年缓冲
• 已持有 + 计划在 2027-07-01 后卖：需要做 valuation 锁定 grandfather 部分

影响最大

• 2027-07-01 之后想买二手房做投资的人：负扣税 + CGT 双重打击
• 高边际税率 + 计划长期持有 + 大幅增值的新投资者：CGT 从 50% 折扣变 30% 最低，差额可能几十万

政策意图下的受益者

• 开发商和新房供给链：投资需求被引导到新房
• 首次自住房买家：投资性需求下降 → 长期房价竞争压力降低（Treasury 预测 75,000 额外自住房买家）
• 可负担住房项目：开发激励增强

六、现在能做的 5 件事 / 不能做的 5 件事

应该做

1. 如果已持有投资房：什么都不用紧急做。但2027 年 6 月前找 valuer 做一份正式估价——这是未来 CGT 计算 grandfather 分界线的关键
2. 如果正在过户中：确认你的合同签约日期是 2026-05-12 19:30 之前——如果是，恭喜你享受完整 grandfather
3. 如果还没买但计划近期买：和你的 broker + 会计师重新算一遍。买新房 vs 买二手房的回报数学题完全变了
4. 如果是过渡期内买的：用好 2027-06-30 之前的负扣税窗口，但同时规划 2027-07-01 后的新现金流
5. 关注 ATO 的官方指引：未来 12 个月内 ATO 会发布 valuation 方法、carry-forward 规则、新房定义等技术细节

不应该做

1. 不要恐慌抛售：grandfather 豁免意味着你的旧规优势永久保留——卖了就放弃了
2. 不要为了"赶在新规前"仓促买：过渡期买家不享受永久旧规——你只多了一年缓冲
3. 不要听信"政府会再改回去"的传闻：法律已通过，grandfather 是基本国策，预期会非常稳定
4. 不要忽略新房的潜在优势：负扣税 + CGT 双例外让新房投资的相对吸引力上升
5. 不要自己估算 valuation：2027-07-01 前后的房产估值会被 ATO 严格审查——一定要找持牌 valuer

七、时间线总结

2026-05-12 19:30 AEST  ←  Grandfather 分界线（已签合同的永远适用旧规）
    │
    ├─ 2026-05-12 至 2027-06-30：过渡期
    │   ├─ 新买的投资房：可负扣税抵工资到 2027-06-30
    │   └─ 资本利得：仍享 50% 折扣
    │
    ├─ 2027-07-01：新规生效  ←  第二个关键日期
    │   ├─ 二手房：负扣税不能抵工资（只能 carry-forward 抵房租）
    │   ├─ CGT：50% 折扣替换为 CPI 指数化 + 30% 最低税
    │   ├─ 新房：负扣税完全保留 + CGT 可选旧规或新规
    │   └─ 已持有投资者：需要 2027-07-01 时点的 valuation
    │
    └─ 未来 10 年：Treasury 预期 75,000 额外自住房买家

八、对各类房产投资策略的影响

Rentvesting（租住 + 投资）

• 影响中等。 投资房如果在 grandfather 前买，无影响。新买且是二手房 → 经济账重算
• 详细策略：Rentvesting 完整指南

Debt Recycling（债务循环）

• 影响小。Debt Recycling 的核心逻辑（把不能抵税的债务转成可抵税）不变。但如果新借入的债务买的是 2027-07-01 后的二手房 → 利息不能抵工资了
• 详细策略：Debt Recycling 完整指南

通过 Trust 持有投资房

• 影响重大。 Trust 在新规下的优势重新评估——CGT 50% 折扣可以传给 beneficiary，新规下 trust 的分配机制需要重新算
• 详细对比：Trust vs 个人持有

SMSF 买房

• 不受影响。SMSF 的 CGT 和负扣税规则独立于个人体系——SMSF 持有的资产 CGT 仍按 10%（1/3 折扣后），不受预算改革影响
• 详细分析：SMSF 完整指南

自住房转投资房

• 大幅影响。从 2027-07-01 起转出租的房产，进入新规的负扣税限制和 CGT 体系
• 详细规则：自住房转投资房（上）、自住房转投资房（下）

投资房买新 vs 买二手

• 决策天平大幅倾向新房——新房保留 NG + CGT 双例外
• 详细对比：新房 vs 二手房

九、华人投资者特别注意

非居民投资者

• 非居民本来就不享 50% CGT 折扣（2012 年起），所以 CGT 改革对非居民实际影响小
• 但负扣税限制对非居民同样适用（虽然非居民通常没有澳洲工资可抵）
• 详细：海外华人投资澳洲房产

即将拿到 PR 的临签持有者

• 如果你计划近期拿到 PR 后买房——强烈建议先看新规再决定买新房还是二手房
• 详细：新移民买第一套房

父母帮孩子买的投资房

• 持有结构（个人 vs 联名 vs Trust）的选择在新规下需要重新算
• 详细：给孩子买房四种持有结构

十、还有什么不确定的？

主法案已于 2026-06-25 通过（“议会是否会修改"这个悬念已经解除——参议院通过前的修订没有触碰 grandfather、时间点和核心机制）。剩下的不确定性集中在操作层面：

1. “新房"的具体定义：off-the-plan / spec home / 自建 / 翻新到什么程度算"新”？待 ATO 定义指引
2. 过渡期 carry-forward 的具体机制：2027-07-01 之前已经累积的负扣税亏损能否结转、能否抵 CGT？待 ATO 指引
3. Trust 和公司持有的细化处理：主框架已立法，细化 carve-out 在年内的第二个技术性法案里
4. 联邦 vs 州互动：各州的印花税、Land Tax 是否会同步调整？

这些细节会随 ATO 指引和第二个法案陆续清晰。本文会随官方文件更新。

十一、最后给三类人的具体建议

已持有投资房的房东

核心动作：什么都不做，享受 grandfather 豁免。但记得：

• 2027-06-30 前找 valuer 做估价，留作未来 CGT 计算依据
• 继续按旧规享受负扣税
• 不要恐慌抛售——卖了等于放弃终身优势

还没买、还在考虑的人

核心思考：

• 想买二手房 → 长期成本明显上升，需要重新算账
• 想买新房 → 优势相对上升，可能值得优先考虑
• 主法案已通过，大框架不会再变——剩下值得等的是 ATO 的"新房"定义和 carry-forward 指引，涉及这两点的决策可以再等等

完全没准备买的人

核心信息：

• 旧的"负扣税 + CGT 50% 折扣"投资逻辑——对新投资者基本结束
• 未来 10 年澳洲投资房的整体回报率预期下降（但不一定大幅下降——新房 + grandfather 缓冲了大部分）
• 房价短期不会大跌（grandfather 让现有投资者没有抛售动机）

主要数据来源

• Treasurer Jim Chalmers, 2026-27 Budget Speech: https://budget.gov.au/
• Treasury, Tax reform - Budget 2026-27 measures: https://budget.gov.au/content/04-tax-reform.htm
• PM Anthony Albanese, Tax reform for workers, businesses and future generations: https://www.pm.gov.au/media/tax-reform-workers-businesses-and-future-generations
• ATO, Tax reform - Boosting home ownership（新立法专页）: https://www.ato.gov.au/about-ato/new-legislation/in-detail/individuals/tax-reform-boosting-home-ownership-reforming-negative-gearing-and-capital-gains-tax
• Parliament of Australia, Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026（2026-06-25 通过）: https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Bills_Legislation/Bills_Search_Results/Result?bId=r7493
• ASIC MoneySmart, Negative gearing explained: https://moneysmart.gov.au/glossary/negative-gearing
• ATO, CGT discount: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-discount

免责声明： 本文首发于 2026 年 5 月 12 日预算案公布当晚，并于 2026-07-05 根据 6-25 通过的立法更新，不构成税务、财务或投资建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 AFSL、ACL、TPB 注册。ATO 操作指引、过渡期规则细节和第二个技术性法案将在未来数月内陆续明确。在做任何与负扣税、CGT、投资房买卖相关的决定前，请咨询 TPB 注册税务代理（registered tax agent）和持 AFSL 的财务顾问。本文会随官方文件发布持续更新。

重要时间提醒： Grandfather 分界线是 2026-05-12 19:30 AEST——如果你的合同签约时间在此前，享受完整旧规；如果在此之后，适用新规过渡期或全套新规。具体合同时间和适用规则请咨询过户律师（Conveyancer / Solicitor）。