很多华人朋友买新房或楼花的时候，合同上写着"price inclusive of GST"，但到底包了多少 GST？Margin Scheme 又是什么？Settlement 的时候为什么律师说要帮你"代扣"一笔钱给 ATO？这些问题搞不清楚，你可能会在交割当天被 Conveyancer 的一封邮件搞得手忙脚乱。
这篇文章从买家和投资者的角度出发，把新房 GST 的核心规则讲透——什么情况有 GST、怎么算、谁来扣、Margin Scheme 和 Going Concern 各自意味着什么、对你的投资回报有什么实际影响。
新房售价含 10% GST，开发商按 1/11 缴。用 Margin Scheme 只按地价差额算，$660K 的房从 $60,000 降到 $32,727，少交 $27,273。
适合谁读： 正在买新房/楼花、考虑做翻新出售、或自己做小型开发的投资者
看完你会搞懂： 新房 vs 二手房的 GST 区别、标准方法和 Margin Scheme 的计算差异、买家在 Settlement 时要做的 1/11 预扣义务、Substantial Renovation 的"翻新陷阱"、Going Concern 免 GST 的条件
阅读时间： 约 12 分钟
⚠️ 本文基于 2026 年 5 月的 GST 法规和 ATO 指引。GST 规则可能随立法变化更新，具体情况请咨询注册税务代理。
先搞清楚：什么是 GST？
GST（Goods and Services Tax，商品及服务税） 是澳洲的一种消费税，税率 10%，适用于大部分商品和服务的销售。
如果你经营生意且年营业额（turnover）达到 $75,000 或以上，就必须注册 GST，在销售中收取 GST，并通过 BAS（Business Activity Statement，商业活动报表） 定期向 ATO 申报和缴纳。
对于普通买房自住的人来说，GST 通常"不可见"——它已经包含在新房的售价里了。但如果你是投资者、做开发、做翻新出售，GST 的规则就直接影响你的口袋。
“新房"在 GST 里的定义
在 GST 的世界里，“新房”（New Residential Premises）有非常明确的法律定义，跟你日常理解的"新不新"不完全一样。
根据 A New Tax System (Goods and Services Tax) Act 1999 的定义，以下情况属于"新住宅物业”（ATO GST and Residential Property）：
- 从未作为住宅出售过的物业——开发商建好后第一次卖给你，就是"新"的
- 经过 Substantial Renovation（大规模翻新）的物业——即使房子本身很老，翻新到一定程度就被视为"新"
- 在原址推倒重建的物业——拆了旧房盖新房
- 通过 Subdivision（分割土地）新建的物业——比如把一块大地分成两块，每块上盖新房
关键例外： 如果一套新房建好后连续出租了 5 年以上，它就不再被视为"新房"了（ATO GSTR 2003/3）。注意：这个 5 年必须是连续的租赁期，中间如果挂牌出售过或空置用于出售，计时会中断。
新房 vs 二手房的 GST 区别
| 新房（New Residential Premises） | 二手房（Established Property） | |
|---|---|---|
| GST | 有——属于 Taxable Supply（应税供应） | 没有——属于 Input Taxed Supply（进项税供应） |
| 卖方 | 通常是开发商（注册了 GST） | 通常是个人房东（不涉及 GST） |
| 对买家的影响 | GST 包含在售价里 | 无 GST 影响 |
| Withholding 义务 | 买家有预扣义务 | 无 |
一句话总结： 买二手房不用管 GST；买新房，GST 已经含在价格里了，但你作为买家在 Settlement 时有预扣义务。
GST 怎么算？两种方法
开发商卖新房时要交 GST，有两种计算方式。虽然这是"开发商交的税"，但它直接影响合同价格和你在 Settlement 时要预扣的金额，所以买家也需要了解。
方法一：标准方法（Standard Method）
GST = 售价 × 1/11
这是最直接的方式。合同价格（GST-inclusive，含 GST 价格）的十一分之一就是 GST。
例子： 新公寓售价 $660,000
- GST = $660,000 ÷ 11 = $60,000
- 开发商实际收到的"净价"（GST-exclusive price） = $600,000
- 开发商需要向 ATO 缴纳 $60,000 GST
好处： 开发商可以 claim Input Tax Credits（进项税抵扣，简称 ITC）——建房过程中支付的材料、人工、设计费里面包含的 GST，都可以用来抵减应缴 GST。假设建房过程中产生了 $35,000 的 ITC，开发商实际只需要净缴 $60,000 - $35,000 = $25,000 的 GST。
方法二：Margin Scheme（差额计税法）
GST = (售价 - 购地价) × 1/11
Margin Scheme 下，GST 只按"差额"（margin，即利润部分）计算——售价减去开发商当初买地的价格（ATO GST and the Margin Scheme）。
例子： 同一套 $660,000 的新公寓，开发商当初以 $300,000 买地
- Margin（差额）= $660,000 - $300,000 = $360,000
- GST = $360,000 ÷ 11 = $32,727
比标准方法少交 $27,273 的 GST！
但有代价： 使用 Margin Scheme 的开发商不能 claim 购地相关的 Input Tax Credits（ATO Eligibility to Use the Margin Scheme）。这是一个取舍——地价高、建筑成本相对低的项目，Margin Scheme 通常更划算。
什么时候可以用 Margin Scheme？
不是所有情况都能用。ATO 规定的主要条件：
- 开发商买地时没有被收 GST（比如从私人手上买的地、从非 GST 注册实体购买、或者通过 GST-free 的 Going Concern 方式取得）
- 买卖双方在 Settlement 前必须书面同意使用 Margin Scheme（合同里通常有专门的勾选条款）
- 如果开发商买地时已经付了全额 GST 并且 claim 了 ITC，就不能用 Margin Scheme
不能用 Margin Scheme 的典型场景（ATO）：
- 开发商从另一个 GST 注册的开发商手上买地，且对方按标准方法收了 GST → 不能用
- 开发商通过 Going Concern 方式免 GST 购入物业，但前手当初是付了全额 GST 且没用 Margin Scheme → 不能用
对你（买家）有什么影响？
你可能会想：“这是开发商交的税，跟我有什么关系？”
关系很大：
- Withholding 金额不同——标准方法你要预扣 1/11（约 9.09%），Margin Scheme 你只需要预扣 7%（下面详细讲）
- 合同条款——你需要看清合同里是否勾选了 Margin Scheme，这直接决定了你在 Settlement 时要扣多少钱
- 售价可能更有竞争力——使用 Margin Scheme 的开发商 GST 负担更轻，理论上可以让利更多（虽然实际上取决于市场供需）
GST Withholding：买家的预扣义务（1/11 规则）
从 2018 年 7 月 1 日起，买新房的人有一项法律义务：在 Settlement 时从购房款中扣下一笔 GST，直接付给 ATO——而不是把全款付给开发商（ATO GST at Settlement）。
这个制度叫 GST at Settlement，目的是防止开发商收了全款却不交 GST（这在以前确实是个问题）。
预扣多少？
| 计税方式 | 预扣金额 | 计算方式 |
|---|---|---|
| 标准方法 | 合同价格 × 1/11 | 约 9.09% |
| Margin Scheme | 合同价格 × 7% | 固定比例 |
| 关联方交易（低于市价） | GST-exclusive 市场价 × 10% | 按市场价算 |
例子：合同价格 $660,000
- 标准方法：预扣 $660,000 ÷ 11 = $60,000
- Margin Scheme：预扣 $660,000 × 7% = $46,200
差额 = $13,800。这笔钱不是你额外掏的，而是从付给开发商的购房款里截留的。但它会影响你在 Settlement 时的资金安排——你需要确保你的贷款 + 首付足够覆盖，不能只按"付给开发商的净额"来准备。
流程是怎样的？
- 开发商在签合同时（或 Settlement 前）向你提供 Form 1: GST Property Settlement Withholding Notification，告诉你是否需要预扣、预扣多少
- 你（或你的 Conveyancer/Solicitor） 在 Settlement 前在线提交 Form 1 给 ATO，获取一个 PRN（Payment Reference Number，付款参考号） 和 LRN（Lodgment Reference Number，提交参考号）
- Settlement 当天，你的 Conveyancer 提交 Form 2: GST Property Settlement Date Confirmation，并把预扣金额直接付给 ATO
- ATO 将这笔预扣款记入开发商的 GST 财产信用账户（GST Property Credits Account），开发商在提交下一次 BAS 时抵扣
现在大部分交割通过 PEXA（电子交割系统） 进行，Form 1 和 Form 2 的提交以及预扣付款基本是自动化的，你的 Conveyancer 会处理好。但你需要确认：
- 合同里的 Margin Scheme 勾选是否正确——勾错了，预扣金额就错了
- 你的资金安排是否已包含预扣部分
买家不是最终承担者
有个常见的误解需要澄清：你预扣的这笔钱不是"额外费用"。 它本来就是合同价格的一部分，只是你不再把全款付给开发商，而是帮 ATO 截留了一部分。最终承担 GST 的是开发商，不是你。
谁可以豁免预扣义务？
如果你是 GST 注册实体，且你买这个物业是为了经营用途（carrying on an enterprise）、不是用于做 input taxed supply（比如住宅出租），你可以不用预扣。但普通买房自住或买房出租的个人，几乎都需要履行预扣义务。
Substantial Renovation：翻新也可能触发 GST
这是很多华人投资者不知道的"陷阱"。
如果你买了一套旧房子，做了大规模翻新然后卖掉，ATO 可能认定你卖的是"新住宅物业"——你就需要注册 GST 并交税。
ATO 怎么定义"Substantial Renovation"？
根据 GST Act Section 195-1 和 ATO Ruling GSTR 2003/3：
Substantial Renovation（大规模翻新）是指翻新导致建筑的全部或绝大部分（all or substantially all）被移除或替换。
以下结构性部分不计入"移除或替换"的范围（可以保留不动）：
- 地基（foundations）
- 外墙（external walls）
- 内部承重墙（interior supporting walls）
- 楼板（floors，指结构层）
- 屋顶（roof）
- 楼梯（staircases）
也就是说：你可以保留框架结构，但如果把里面的厨房、浴室、墙面内饰、地板覆盖物、天花板、门窗、管道、电线等全部换掉——就很可能构成 Substantial Renovation。
怎么判断"绝大部分"？
ATO 看的是整体情况（GSTR 2003/3）：
- 翻新必须影响建筑的大部分房间——如果你只翻新了厨房和一个浴室，其他房间没动，通常不算
- 纯装饰性的翻新不算——内外刷漆、换灯具这种"美容式"翻新不构成 Substantial Renovation
- 没有精确的百分比线——ATO 根据个案的具体范围和程度综合判断
- 结构性工程本身也可能构成——如果拆除或改动了楼板或承重墙，即使其他部分没动太多，也可能被判定
实际案例：什么时候会被判定？
| 翻新程度 | 算 Substantial Renovation？ |
|---|---|
| 保留框架，内部全部推倒重做（gutting）：新厨房、新浴室、新电线管道、新地板 | 大概率算 ✅ |
| 翻新全屋 4 间卧室、2 个浴室、厨房、客厅的所有内饰 | 很可能算 ✅ |
| 只翻新厨房 + 主卧浴室，其他 3 间房不动 | 通常不算 ❌ |
| 换屋顶 + 刷外墙 + 翻新前院景观 | 通常不算 ❌ |
| 加盖一间房 + 换浴室，其他不动 | 通常不算 ❌ |
对"翻新型投资者"的警示
如果你是以个人名义买旧房、翻新后卖出，且翻新程度达到了 Substantial Renovation：
- ATO 可能认定你在经营物业开发生意（carrying on an enterprise）（ATO: Are You in the Business of Renovating Properties?）
- 如果你的年营业额（包括这次卖房收入）超过 $75,000，你需要注册 GST
- 卖出时需要按新房计算 GST
- 如果你没有注册 GST 也没有交税，ATO 有权追缴并加罚息和罚款
特别注意： 很多华人朋友买旧房翻新后卖出赚差价，如果连续做了几次，ATO 大概率会认定你在"经营生意"而不是"偶尔处理个人资产"。翻新前务必找注册税务代理评估 GST 义务。
关于翻新的税务抵扣规则，参考《投资房折旧完全指南》中关于 Division 43 的部分。
Going Concern 豁免：什么条件下免 GST？
Going Concern（持续经营） 是指把一个正在运营的生意（包括资产、合同、客户关系等）整体出售。符合条件的 Going Concern 交易可以豁免 GST（ATO: Selling a Going Concern）。
豁免条件（三个缺一不可）
- 交易有对价（有付款，不是赠与）
- 买方已注册或需要注册 GST
- 买卖双方书面同意这是一笔 Going Concern 交易
此外，卖方必须在交割日当天仍在经营这个生意（不能提前停止运营），并且必须把生意持续运营所需的一切（资产、合同、租约等）都转让给买方。
跟住宅投资的关系
Going Concern 最常见于商业物业（如整栋写字楼、商铺连租约出售）和商业住宅物业（Commercial Residential Premises，如 serviced apartment 酒店式公寓、学生宿舍、背包客旅馆等）。
普通住宅投资房能不能用 Going Concern？通常不能——因为单纯卖一套有租客的房子（哪怕是有长期租约的投资房）一般不构成"出售一个运营中的生意"。ATO 看的是你有没有在经营一个"enterprise"（生意），不仅仅是持有一个出租物业。
可能构成 Going Concern 的住宅场景：
- 出售一栋多单元出租物业（比如 6 套公寓的整栋楼），连带所有租约、物管合同、维护协议一起转让
- 出售 serviced apartment，连带运营管理协议、家具、预订系统一起转让
不太可能构成的场景：
- 卖一套有租客的独立投资房
- 卖一套空置的新房
华人投资者需要注意
一些华人朋友在卖商业物业或多套打包出售时，可能会遇到 Going Concern 的讨论。关键是：如果你是买方，Going Concern 免 GST 意味着你少付钱（不用预扣 GST）；但你必须已注册 GST，而且购入后要继续经营这个"生意"。如果你买了之后立刻改变用途（比如从商业出租改自住），ATO 可能会追溯否认 Going Concern 豁免。
住宅出租和 GST：为什么租金不含 GST？
这个问题跟新房 GST 不是一回事，但很多人会搞混，所以放在这里一起讲。
住宅出租属于 Input Taxed Supply（进项税供应）（ATO: Residential Premises）——意思是：
- 你收租金不需要加收 GST（无论你的租金收入多高）
- 但你也不能 claim 与出租相关的费用中包含的 GST 作为 Input Tax Credits
举个例子： 你的投资房每年产生 $2,000 的物管费（含 GST $181.82）。如果你做的是商业出租（比如出租给一家公司当办公室），你可以把这 $181.82 的 GST 作为 ITC 拿回来。但因为你做的是住宅出租（input taxed），你拿不回这笔 ITC。
这对新房买家意味着什么？ 你买新房付了含 GST 的价格，但将来收租金时不能把这个 GST 作为 ITC claim 回来。这部分 GST 就成了你的"沉没成本"。
更多投资房费用抵扣的规则，参考《投资房报税指南》。
对投资者的实际影响
1. 新房的"隐性 GST 成本"
买新房时，售价已经含了 GST（法律规定新房广告价格必须是 GST-inclusive 的）。但你作为买家不能 claim 这部分 GST——因为你做住宅出租，属于 input taxed supply。
这意味着：一套标价 $660,000 的新公寓，其中约 $60,000 是 GST——这部分你拿不回来。而如果你买一套 $660,000 的二手房，价格里没有 GST 成分。
所以在比较新房和二手房的投资回报时，记得：新房价格里有约 9% 是 GST，对买家而言是"沉没成本"。 你买入的实际资产价值（剥离 GST 后）约为 $600,000。
2. 折旧优势部分补偿了 GST
新房的一大好处是折旧高——Division 43（建筑折旧，每年 2.5%）和 Division 40（设备折旧）都可以从入住/出租的第一天开始 claim。对于一套 $660,000 的新公寓，前几年每年可能有 $10,000-$15,000 的折旧抵扣，按 37% 边际税率算，每年省税 $3,700-$5,550。
几年下来，折旧省的税可以显著补偿 GST 的"沉没成本"。这也是很多投资者倾向于买新房的原因之一。
详见《投资房折旧完全指南》。
3. 楼花（Off-the-Plan）和 GST
买楼花时合同价格是 GST-inclusive 的。开发商在广告和合同里标的价格已经包含了 GST，你不需要在合同价之外额外付 GST。
但 Settlement 时你有 Withholding 义务——需要从购房款中扣出一部分直接付给 ATO。你的 Conveyancer 或 Solicitor 会处理这个流程，但提前了解有助于你在 Settlement 前做好资金准备。
关于买房流程的完整介绍，参考《澳洲买房流程全攻略》。
4. 自己做小型开发的 GST 义务
一些华人投资者会买一块大地，Subdivide（分割）成两块或多块，在上面建新房出售。这种情况下：
- 你很可能被认定为在经营开发生意
- 你需要注册 GST（营业额超 $75,000）
- 卖出的新房都是 Taxable Supply，你要交 GST
- 好消息：你可以 claim 开发过程中的 Input Tax Credits（建材、施工费、设计费里的 GST 都可以拿回来）
- 如果你买地时没被收 GST（比如从私人手上买的），可以考虑用 Margin Scheme 减少 GST 负担
实操建议： 做小型开发前，一定要找注册税务代理做 GST 规划。选择标准方法还是 Margin Scheme、什么时候注册 GST、怎么做 BAS 申报——这些都需要专业指导。
常见问题
Q1: 我买新房自住，也要做 GST Withholding 吗？
是的。 不管你是自住还是投资，只要买的是"新住宅物业"（New Residential Premises），你都有预扣义务。这是法律要求，跟你买房后的用途无关。
Q2: 我怎么知道买的房子是不是"新"的？
看合同。开发商/卖方有义务在合同中披露物业的 GST 状态，并通过 Form 1 通知你是否需要预扣。如果合同里提到了 GST Withholding 或 Margin Scheme，那基本就是新房。如果你不确定，让你的 Conveyancer 确认。
Q3: 预扣的钱最后去了哪里？
去了 ATO 的 GST Property Credits Account（GST 财产信用账户）。开发商在提交 BAS 时，这笔预扣款会自动转入他的 Activity Statement 账户，用来抵扣应缴 GST。如果预扣金额超过了实际应缴 GST（比如 Margin Scheme 下预扣了 7% 但实际 GST 更少），开发商可以向 ATO 申请退款。
Q4: 我做翻新自住房会触发 GST 吗？
通常不会——除非你是以盈利为目的翻新并出售。如果你翻新自住房后继续住在里面，GST 不适用。但如果你翻新后很快卖掉，特别是连续多次这样做，ATO 可能认定你在"经营翻新生意"，届时就需要注册 GST。
Q5: 首次置业者有 GST 减免吗？
没有专门的 GST 减免。但各州的 FHOG（First Home Owner Grant，首次置业补贴） 是按 GST-inclusive 价格发放的，所以间接帮你承担了一部分。此外，首次置业买新房可能享受印花税减免——具体取决于你所在的州和房价。
关于首次置业优惠，详见《首置优惠全攻略》。
Q6: 合同上写了 “plus GST if applicable” 是什么意思？
这种写法通常出现在商业物业或土地合同里。意思是如果这笔交易被判定为 Taxable Supply，买方需要在合同价之上额外付 10% GST。住宅新房通常不会这样写——法律要求住宅价格必须是 GST-inclusive 的。如果你看到这种条款，一定要让 Conveyancer 确认你的总支出。
一张表总结
| 场景 | 有 GST？ | 开发商怎么算 GST | 买家预扣多少 |
|---|---|---|---|
| 开发商卖新房（标准方法） | ✅ | 售价 × 1/11 | 售价 × 1/11 |
| 开发商卖新房（Margin Scheme） | ✅ | 差额 × 1/11 | 售价 × 7% |
| 个人卖二手房 | ❌ | 不适用 | 无需预扣 |
| Substantial Renovation 后出售 | ✅（如果构成"新"） | 视情况 | 视情况 |
| 商业物业 Going Concern | ❌（豁免） | 不适用 | 无需预扣 |
| 连续出租超 5 年后的"前新房" | ❌ | 不适用 | 无需预扣 |
| 住宅出租（收租金） | 不适用（Input Taxed） | 不适用 | 不适用 |
实操清单：买新房前检查这些
- 确认合同上是否标注了"GST-inclusive price"
- 确认合同是否勾选了 Margin Scheme（影响你的预扣金额：1/11 还是 7%）
- 确认开发商已提供 Form 1（GST Withholding Notification）
- 和 Conveyancer 确认 GST Withholding 金额、Form 1 和 Form 2 的提交时间
- 确保 Settlement 资金安排已包含预扣部分（这笔钱从购房款里扣，不是额外的，但影响你需要准备的总资金）
- 如果做投资回报计算，了解 GST 对"实际资产价值"的影响（约 9% 是 GST 沉没成本）
- 如果你在做翻新项目，评估翻新程度是否可能触发 Substantial Renovation → 注册 GST 义务
主要数据来源
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-residential-property
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-the-margin-scheme
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-the-margin-scheme/eligibility-to-use-the-margin-scheme
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-at-settlement
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-at-settlement-a-guide-for-purchasers-and-their-representatives
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-property-settlement-online-forms-and-instructions
- https://www.ato.gov.au/law/view/document?DocID=GST/GSTR20033/NAT/ATO/00001
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/when-to-charge-gst-and-when-not-to/input-taxed-sales/residential-premises
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-commercial-property/selling-a-going-concern
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/assets-and-property/property/are-you-in-the-business-of-renovating-properties
本文仅为一般性信息分享，不构成税务、法律或财务建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Tax Practitioners Board（TPB）注册、Australian Financial Services Licence（AFSL）或 Australian Credit Licence（ACL）。GST 规则复杂且因个案而异——特别是 Substantial Renovation 的判定、Margin Scheme 的适用性和 Going Concern 的资格认定，都需要根据你的具体情况由注册税务代理（Registered Tax Agent）或持牌税务律师评估。文中所有数据和规则基于撰文时（2026 年 5 月）的公开信息，可能随立法变化而过时。