买房流程

澳洲首次置业攻略：FHOG、印花税与 FHSS

Sean · 2026年4月18日 · 阅读约 18 分钟 · #首次置业 #FHOG #印花税

如果你是第一次在澳洲买房，那你手里其实有一把"隐藏优惠券"——各州的首次置业补贴（FHOG）、印花税减免、还有联邦政府的 FHSS 超级年金购房计划。这些加在一起，轻松帮你省下几万块。

问题是，每个州的规则都不一样，金额不同、门槛不同、适用条件也不同。我当初买房的时候光是搞清楚自己能拿什么就花了好几天。这篇文章把 2025-26 财年最新的政策全部整理好，帮你一次看明白。

📌 本文要点

FHOG 各州差很多：QLD $30,000、VIC 和 NSW 各 $10,000，价格上限普遍 $600K-$750K，且都要求交割后 12 个月内入住。

适合谁读： 打算在澳洲买第一套房的华人，不管是 PR 还是公民。

看完你会搞懂： 各州 FHOG 补贴金额和门槛、印花税减免条件、FHSS 超级年金购房计划怎么用、常见坑点。

核心结论： NT 的 HomeGrown Territory 新屋补贴 $50,000，QLD $30,000，TAS 自 2026-07-01 起降至 $20,000，但 FHOG 基本只针对新房，多数州有房价上限。印花税减免各州差异更大。FHSS 是全国通用的省税工具，高收入者受益明显。

阅读时间： 约 12 分钟。

什么是 FHOG？

FHOG 全称 First Home Owner Grant（首次置业补贴），是澳洲各州和领地政府给首次买房者的一笔现金补贴。

重点： 在大多数州，FHOG 只适用于新建住宅（new home），包括全新房屋、楼花（off-the-plan）和自建房，不包括二手房（established property）。这是很多人最容易搞错的地方。

各州 FHOG 补贴一览（2025-26）

NSW 新南威尔士

  • 金额： $10,000
  • 适用范围： 新建住宅（含楼花和自建房）
  • 价格上限： 购买新房 ≤ $600,000；自建房总价值 ≤ $750,000
  • 居住要求： 交割后 12 个月内入住，连续住满 6 个月

VIC 维多利亚

  • 金额： $10,000（metro 和 regional 统一金额）
  • 适用范围： 新建住宅
  • 价格上限： ≤ $750,000
  • 居住要求： 12 个月内入住，连续住满 12 个月

维州之前 regional 有额外补贴，后来统一了。买之前确认一下最新政策。

QLD 昆士兰

  • 金额： $30,000（适用于 2023 年 11 月 20 日之后签署的合同）
  • 适用范围： 新建住宅
  • 价格上限： 房产总值（含土地）须低于 $750,000。请在签约前到 QRO 官网 核对当期价值上限
  • 有效期（2026-07 核实）： $30,000 原为限时加码、原定 2026-06-30 到期，但昆州政府已确认从 2026-07-01 起继续适用，且未公布新的截止日期——First Home Owner Grant Act 2000 第 20 条自 2026-07-01 起已直接把新房补贴的法定金额写为 $30,000。注意：网上流传的「2026-07 之后回落至 $15,000」已不成立；$15,000 只适用于 2023-11-20 之前签署的历史合同
  • 居住要求： 交割后 1 年内入住，连续住满 6 个月

SA 南澳

  • 金额： $15,000
  • 适用范围： 新建住宅
  • 价格上限： 无上限（2024 年 6 月 6 日起取消了价格限制，之前是 $650,000）
  • 居住要求： 12 个月内入住，连续住满 6 个月

WA 西澳

  • 金额： $10,000
  • 适用范围： 新建住宅（不适用于二手房、空地、商业物业、度假屋或小规模翻新）
  • 价格上限： 按房产所在地理位置划分——南纬 26° 以南（包括 Perth 都会区）房产总值 ≤ $800,000（2026-05-07 起签约，此前 $750,000）；南纬 26° 以北 ≤ $1,000,000
  • 居住要求： 交割后 12 个月内入住，连续住满 6 个月
  • 额外： WA 还有首次置业印花税 concessional rate（First Home Owner Rate of Duty），详见下文印花税部分

TAS 塔斯马尼亚

  • 金额（2026-07 核实）： $20,000，适用于 2026-07-01 至 2027-06-30 之间签约的交易
  • 适用范围： 新建住宅（买新建成的房或自建）
  • 价格上限： 无（TAS FHOG 不设房价上限；补贴金额取「成交价」与法定金额中的较低者）
  • 有效期： $30,000 是 2025-07-01 至 2026-06-30 的限时加码，已于 2026-06-30 如期到期，未被延续。First Home Owner Grant Act 2000 (Tas) s.18M 规定 2026-07-01 起至 2027-06-30 为 $20,000。该窗口之后若无新立法，将回落至 s.18(2) 的法定基准 $10,000
  • 完成期限： 交易须在签约日起 24 个月内完成（s.18M）
  • 居住要求： 交割后 12 个月内入住，连续住满 6 个月

TAS 和 QLD 走向相反：QLD 的 $30,000 被写进法条成为基准，TAS 的 $30,000 到期后逐级下调到 $20,000。别用一个州的结果推另一个州。

NT 北领地

NT 的首次置业补贴结构与其他州不同，叫 HomeGrown Territory 和 FreshStart New Home Grant 组合方案（取代了早期的简单 FHOG）：

  • HomeGrown Territory Grant（新屋）： $50,000，针对买或建新房的首次置业者
  • FreshStart New Home Grant： $30,000，适用于非首次置业者买新房
  • 二手房首次置业补贴 $10,000：⚠️ 已过期——仅适用于 2024-10-01 至 2025-09-30 之间签约的合同，未随新房补贴延长，现在签约拿不到
  • 印花税豁免： House-and-land package 首次置业者可享印花税豁免
  • 时效： 目前新房补贴计划延长至 2027 年 9 月 30 日（以 NT.GOV.AU 最新公告为准）
  • 居住要求： 通常要求连续居住至少 6 个月

NT 补贴力度大，但房市规模小、空置率波动大，适合对工作地点和生活安排灵活的人。详细条件请到 NT.GOV.AU - Home owner assistance。

ACT 首都领地

  • 金额： 无 FHOG。ACT 已取消传统的首次置业现金补贴
  • 替代方案： Home Buyer Concession Scheme（HBCS）——达到收入门槛的首次置业者可享印花税减免（详见下面的印花税部分）

各州印花税（Stamp Duty）减免

印花税是买房时的一大笔开销，通常占房价的 2%-5%。好消息是，首次置业者在很多州可以拿到减免甚至全免。

NSW 新南威尔士

  • 全免门槛： 房价 ≤ $800,000 → 印花税全免
  • 部分减免： $800,000 - $1,000,000 → 按比例递减优惠
  • 超过 $1,000,000 → 无优惠
  • 适用于新房和二手房

VIC 维多利亚

  • 全免门槛： 房价 ≤ $600,000 → 印花税全免
  • 部分减免： $600,000 - $750,000 → 按比例递减
  • 超过 $750,000 → 无优惠
  • 适用于新房和二手房

QLD 昆士兰

  • 二手房： 房价 ≤ $700,000 → 全额退还（full rebate）；$700,000 - $800,000 按比例递减
  • 新房/空地： 从 2025-05-01 起（按合同签订日算），首次置业者购买新房或residential空地完全免印花税、无价格上限——这是全澳最慷慨的印花税政策之一（QRO）
    • ⚠️ 别跟 2024 年那次搞混：2024-06-09 那次只是提高门槛（二手房首置减免升到 $700K/$800K、空地上限 $400K→$500K），不是无上限全免。无上限是 2025-05-01 才开始的。合同签在 2025-05-01 之前的，按当时的门槛规则算

SA 南澳

  • 新房： 首次置业者购买新房完全免印花税，无价格上限（2024 年 6 月起）
  • 不适用于二手房

WA 西澳

WA 的首次置业印花税减免叫 First Home Owner Rate of Duty，按房产或土地的 unencumbered value 分层。具体门槛（全免上限、部分减免区间）近期有调整，请到 RevenueWA - First Home Owner Rate of Duty 核对当期数字。

ACT 首都领地 — Home Buyer Concession Scheme (HBCS)

2026 年 7 月 1 日起 HBCS 大幅放宽（ACT Revenue Office 已确认）——收入门槛和房价上限全部取消：

  • 收入门槛： 无（2026-07-01 起取消；此前为家庭年总收入 ≤ $250,000、每个 dependent 放宽 $4,600）
  • 房价： 无上限——所有 ACT 住宅物业（新房、二手房、空地）都适用，符合条件即全额免印花税（原 $1,020,000/$1,455,000 分层和 $35,238 封顶随之取消）
  • 过去 5 年持房限制： 保留——申请人及配偶在过去 5 年内不得在澳洲持有住宅物业
  • 居住要求： 保留——交割后 1 年内开始入住，连续住满 1 年
  • 按交易日期分界： 2026-06-30 及以前签约的交易仍按旧规（收入门槛 + 房价分层）

具体数字和资格条件请以 ACT Revenue Office - HBCS 为准。

各州优惠对比表

州/领地FHOG 金额FHOG 房价上限印花税减免概览
NSW$10,000$600K（买）/ $750K（建）≤ $800K 全免；$800K–$1M 部分减免
VIC$10,000$750K≤ $600K 全免；$600K–$750K 部分减免
QLD$30,000（2026-07-01 起继续适用）< $750K（以 QRO 官网为准）新房首置 stamp duty 已免（查 QRO）
SA$15,000查 RevenueSA新房首置可免（详情查 RevenueSA）
WA$10,000$800K（南纬 26° 以南，2026-05-07 起）/ $1M（以北）FHOR 分层减免（查 RevenueWA；免征线提高的立法审议中）
TAS$20,000（2026-07-01 – 2027-06-30）无上限二手房首置全免已于 2026-06-30 到期，目前无替代（查 SRO TAS）
NTHomeGrown $50K（新）+ FreshStart $30K（二手 $10K 已于 2025-09-30 截止）新房补贴签约至 2027-09-30house-and-land 首置可免印花税（签约至 2027-06-30）
ACT无 FHOG—HBCS：2026-07-01 起无收入门槛、无房价上限，5 年无房 + 自住即全额免印花税

怎么看这个表： FHOG 只给新房。NSW 和 VIC 的印花税门槛覆盖面更广。各州具体数字每年调整，请以各州 State Revenue Office 官网为准。

怎么看这个表： 如果你买新房，QLD、TAS、NT 的补贴力度最大。如果你买二手房，FHOG 基本拿不到，但印花税减免各州都有。NSW 和 VIC 的印花税优惠门槛相对高，覆盖面更广。

FHSS：超级年金购房计划

FHSS 全称 First Home Super Saver Scheme，是联邦政府的政策，全国通用，跟 FHOG 可以叠加使用。

基本原理

你把钱以自愿额外供款（voluntary contribution）的方式存进你的 Super（养老金账户），买房时再申请取出来当首付。

为什么要多这一步？因为税率差：

  • 你的工资在存进 Super 之前，要按你的边际税率交税（FY2026-27：$45,001–$135,000 是 30%、$135,001–$190,000 是 37%）
  • 但存进 Super 的钱，只交 15% 的税
  • 这中间的差额，就是你省下来的钱

关键数字

项目金额/时间
每年最多存入$15,000
累计最多取出$50,000
Super 内税率15%（concessional contribution）
取出时的税率边际税率 - 30% offset

举个例子： 假设你年薪 $90,000，边际税率 30%（加 2% Medicare Levy 就是 32%）（FY2026-27）。你每年往 Super 多存 $15,000：

  • 不用 FHSS：这 $15,000 交 32% 税 = 到手 $10,200
  • 用 FHSS：这 $15,000 在 Super 里只交 15% 税 = $12,750
  • 每年多省 $2,550

如果你连续存 3 年，累计存入 $45,000，大约能多省 $7,650。对于高收入者（税率 37% 或 45%），省得更多。

操作流程

  1. 开始存钱： 通过工资的 salary sacrifice 或者税后的 personal deductible contribution 往 Super 额外存钱
  2. 决定买房： 向 ATO 提交 FHSS determination 申请，确认可取出金额
  3. 申请取款： 提交 FHSS release request
  4. 等待放款： ATO 处理需要 15-25 个工作日（约 3-5 周）
  5. 签合同： 拿到钱后再签购房合同

FHSS 的几个关键注意事项

  • 必须在签合同之前申请！ 如果你签完合同才申请 FHSS release，就不符合条件了。这是最常见的错误
  • 取出来的钱会算在你当年的应税收入里（但有 30% 的 tax offset）
  • 存钱时不要超过 Super 的 concessional contribution cap（2026-27 年是 $32,500/年，包含雇主供款；2024-25/2025-26 为 $30,000）
  • 只能用于购买你自住的第一套房产
  • 夫妻双方可以各自使用 FHSS，合计最多取 $100,000

申请资格（通用条件）

不管哪个州，FHOG 和印花税减免的基本条件差不多：

身份要求

  • 澳洲公民或永久居民（PR）。持临时签证（482、485、500 等）不符合条件
  • 部分州允许特定签证持有者申请，但条件更严格

房产历史

  • 从未在澳洲拥有过住宅物业（包括投资房）
  • 部分州的规定更严：从未在全球任何地方拥有过住宅物业

居住要求

  • 必须用作自住房（不能买了就出租）
  • 通常要求在 12 个月内搬进去，连续住满 6-12 个月（各州不同）

年龄

  • 18 岁以上

夫妻/伴侣

  • 如果你的配偶（包括 de facto partner）曾经拥有过房产，在某些州你也会失去 FHOG 资格
  • 但印花税减免可能仍然适用——各州规定不同，需要单独确认

华人买家常见的坑

根据我自己和身边朋友的经验，这几个坑最容易踩：

1. 以为 FHOG 适用于二手房

这是最大的误解。FHOG 在绝大多数州只适用于新房。 如果你打算买二手房，FHOG 基本不用想了，但印花税减免通常是可以拿的。

2. 临时签证不符合条件

不少人拿着 485 签证或 482 签证准备买房，以为住了很久就算"first home buyer"。事实上，FHOG 要求公民或 PR 身份，临时签证持有者不符合条件。

如果你还在等 PR，可以先买房（外国人买房需要 FIRB 审批，详见相关文章），但 FHOG 要等拿到 PR 后再申请。

3. 海外有房产可能影响资格

如果你在中国或其他国家拥有住宅物业，部分州会认为你"已经拥有过房产"，从而不符合首次置业者的条件。具体规定各州不同：

  • 有些州只看澳洲境内是否拥有过房产
  • 有些州看全球范围内是否拥有过住宅

建议在申请前向州税务局（如 NSW 的 Revenue NSW、VIC 的 State Revenue Office）确认。

4. 没在规定时间内入住

拿了 FHOG 或印花税减免后，必须在规定时间内搬进去住。如果你买了房却迟迟不搬进去（比如先出租赚租金），政府有权要求你退回补贴。

5. De facto partner 的影响

你自己没买过房，但你的男/女朋友（de facto relationship）曾经买过房，你可能会因此失去 FHOG 资格。很多人忽略了这一点。

6. FHSS 签合同的时间节点

用 FHSS 的人最常犯的错误：先签了购房合同，再去申请 FHSS release。这样就不符合条件了！正确顺序是先拿到 ATO 的 release，钱到手了再签合同。考虑到 ATO 处理时间需要 15-25 个工作日，要提前规划好。

实操建议：怎么最大化你的优惠

如果你买新房

  1. FHOG + 印花税减免 + FHSS 三重叠加
  2. 以 QLD 买一套 $650,000 的新房为例：
    • FHOG：$30,000
    • 印花税：全免（新房首次置业者从 2024 年 7 月起无上限）
    • FHSS：假设取出 $50,000，省税约 $8,000-$12,000
    • 总共省下：$50,000+

如果你买二手房

  1. FHOG 拿不到，但印花税减免是关键
  2. 以 NSW 买一套 $750,000 的二手房为例：
    • FHOG：无（二手房不适用）
    • 印花税：全免（≤ $800,000）→ 省下约 $29,000
    • FHSS：假设取出 $40,000，省税约 $7,000-$10,000
    • 总共省下：$36,000-$39,000

提前用 FHSS 存钱

即使你还没找到房子，也可以现在就开始往 Super 里多存钱。每年 $15,000，存 3 年就是 $45,000 的额度。等你准备好买房时，这笔钱已经帮你省下了一大笔税。

夫妻双方都用 FHSS

如果你和另一半都是首次置业者，两个人可以各自使用 FHSS，每人最多取 $50,000，合计 $100,000。这不是一个小数字，税务优惠加起来可以省 $15,000-$25,000。

选对州也很重要

如果你对工作地点没有硬性要求（比如可以远程办公），不同州的首次置业优惠差距非常大。同样买一套 $600,000 的新房：

  • 在 NT 的 HomeGrown Territory 新屋补贴 $50,000
  • 在 QLD $30,000（2026-07-01 起继续适用）；TAS $20,000（2026-07-01 – 2027-06-30）
  • 在 NSW $10,000

当然，选哪个州不能光看补贴，还要考虑就业、房价、租金回报率等因素。但如果你在两三个城市之间犹豫，补贴差异值得纳入考量。

注意政策截止日期

QLD 的 $30,000 原本是限时加码，现已确认从 2026-07-01 起继续适用、且官方未公布新的截止日期（详见上文 QLD 一节）。TAS 走的是另一条路：同样是 $30,000 的限时加码，2026-06-30 如期到期，改为 2026-07-01 起的 $20,000、窗口至 2027-06-30，之后若无新立法将回落至法定基准 $10,000。

这两个州同一年做出相反的决定，说明限时加码到期时不能靠「大概率会延」来推测：QLD 写进了法条基准，TAS 逐级下调。NT 的 HomeGrown Territory 补贴同样是有时间限制的政策。签合同前请在对应的 State Revenue Office / SRO TAS / NT 官网查一次当前金额和截止日期。

申请流程简要

FHOG 申请

  1. 大部分州可以通过你的贷款银行直接申请 — 贷款审批时顺便帮你递交 FHOG 申请
  2. 或者自己去州税务局网站提交
  3. 通常在交割（settlement）时或之后不久到账

印花税减免

  1. 一般在签合同时由你的律师/conveyancer 帮你申请
  2. 如果忘了申请，交割后也可以补申请退款（各州有时间限制）

FHSS 申请

  1. 登录 myGov → ATO → FHSS
  2. 先申请 determination（确认金额）
  3. 再申请 release（实际取款）
  4. 等 15-25 个工作日，钱到你银行账户
  5. 然后再签购房合同

跟其他文章的衔接

总结

首次置业者在澳洲能拿到的优惠比很多人想象的多。关键是搞清楚三件事：

  1. 你在哪个州买 — 决定了 FHOG 金额和印花税减免门槛
  2. 你买新房还是二手房 — FHOG 基本只给新房，印花税减免新旧都有
  3. 你是否提前用了 FHSS — 这是最容易被忽略但省钱效果最好的工具

不要嫌麻烦，该拿的钱一定要拿。几万块的优惠，值得你花几个小时研究清楚。

主要数据来源

免责声明： 本文内容仅供一般性参考，不构成财务、税务、信贷或法律建议。各州 FHOG 金额、印花税门槛、FHSS 限额和资格条件经常调整，文中数据基于 2025-26 财年的公开信息，以对应 State Revenue Office（NSW：Revenue NSW / VIC：SRO / QLD：QRO / SA：RevenueSA / WA：RevenueWA / TAS：SRO TAS / NT 政府 / ACT Revenue Office） 和 ATO 最新公告为准。所有金额、门槛、截止日期均为示例性。

在澳洲的执业边界：印花税和 FHOG 实操属于州税务局及conveyancer / 持牌律师范围；FHSS 和 super 供款相关决策属于注册税务代理（registered tax agent，TPB 监管）或持 AFSL 的 financial adviser 范围；贷款相关（如 Pre-Approval）属于 ACL（Australian Credit Licence）持牌贷款经纪人范围。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律师执照、AFSL、ACL 或 TPB 注册，本文不构成针对任何个人情况的专业建议。在做购房决定前，请咨询对应持牌专业人士确认最新政策和你的具体适用情况。

第一次看到 Skyvia？

这是一位在澳华人的生活笔记，从房产（买房、报税、租房管理）到育儿教育（CCS 补贴、学区、入学），记录在澳洲安家养娃的实操经验。继续看：

  • 完整指南 — 按主题串成的学习路径（10 个 pillar）
  • 实用工具 — 印花税 / CGT / 现金流等 5 个计算器
  • 关于我 — Sean 的背景和写这个站的初衷