📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——
- NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规
完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
如果你有投资房但从来没做过 Depreciation Schedule（折旧报告），你很可能每年都在多交税。折旧是投资房报税中最容易被忽略、但又最值钱的一项抵扣。
折旧是不花钱的抵扣：Division 43 建筑每年折 2.5%、连折 40 年，前提是 1987-09-15 之后开工。年薪 $160,000 的人每年折 $8,000，少交 $3,120（含 ML）。
适合谁读：有投资房、还没做过折旧报告的房东
看完你会搞懂：Division 40 vs 43 的区别、2017 年规则变化如何影响你、Quantity Surveyor 怎么选、省多少钱
阅读时间：8 分钟
什么是投资房折旧？
简单说，折旧就是 ATO 承认你的房子和里面的东西会随着时间"变旧"、“贬值”，允许你把这个贬值的部分作为税务抵扣。
关键点：折旧是"纸面上的亏损"——你不需要实际花钱，但可以用来减少应税收入。
举个例子：你的投资房每年可以折旧 $8,000。如果你年薪 $160,000（边际税率 37%，FY2026-27），这 $8,000 抵扣让你少交 $3,120 的税——37% 的所得税 + 2% 的 Medicare Levy = 39%。你没花一分钱维修或购买任何东西，纯粹是税务上的优惠。
⚠️ 别忘了那 2%。 很多算例只乘边际税率 37%，得出 $2,960——漏了 Medicare Levy，少算了 $160。另外这个数只在抵扣整段留在 37% 档内时成立：$160,000 − $8,000 = $152,000，仍在 $135,001–$190,000 内 ✓。如果你年薪贴近 $135,001 下限，这 $8,000 会把你推进 30% 档，退税反而更少。
Division 43 和 Division 40：两种折旧
澳洲税法把投资房折旧分成两大类：
Division 43 — 建筑本身（Capital Works）
覆盖房子的结构部分：墙壁、地板、屋顶、门窗、管道等。
- 折旧率： 每年 2.5%，持续 40 年
- 前提条件： 建筑必须在 1987 年 9 月 15 日之后 开始施工
- 适用于： 新房和二手房都可以（只要建造日期符合）
举例：一套房子的建筑成本是 $300,000，每年可以折旧 $300,000 × 2.5% = $7,500。
Division 40 — 设备和装置（Plant & Equipment）
覆盖房子里可以移动或更换的东西：空调、地毯、窗帘、烤箱、洗碗机、热水器等。
- 折旧率： 根据每种物品的有效寿命（effective life，即 ATO 规定的该物品能使用多少年）计算，不同物品折旧速度不同
- 折旧方法： 可以选 Prime Cost（直线法，每年相同额度）或 Diminishing Value（递减法，前期大后期小）
常见物品的有效寿命参考：
| 物品 | 有效寿命 | 每年大概折旧率 |
|---|---|---|
| 地毯 | 8 年 | 12.5%（直线）/ 25%（递减） |
| 空调（分体式） | 10 年 | 10% / 20% |
| 烤箱/灶台 | 12 年 | 8.33% / 16.67% |
| 热水器 | 12 年 | 8.33% / 16.67% |
| 窗帘/百叶窗 | 8 年 | 12.5% / 25% |
| 洗碗机 | 10 年 | 10% / 20% |
| 烟雾报警器 | 6 年 | 16.67% / 33.33% |
小例子：假如你买了一台 $2,000 的新空调（有效寿命 10 年），用直线法，每年可以折旧 $200；用递减法（递减率 = 2 ÷ 10 = 20%），第一年折 $2,000 × 20% = $400，第二年折的是剩下的 $1,600 × 20% = $320，第三年 $1,280 × 20% = $256，之后逐年减少。注意递减法每年是按「余额」而不是「原价」算的——这是它和直线法的全部区别。
2017 年的重大变化（很重要！）
2017 年 7 月 1 日起，ATO 修改了规则：
如果你在 2017 年 5 月 9 日之后 购买的二手住宅物业，不能再对里面已有的二手设备（Division 40）申报折旧。
也就是说：
| 情况 | Division 43（建筑） | Division 40（设备） |
|---|---|---|
| 新房（你是第一任房东） | ✅ 可以 | ✅ 可以 |
| 二手房（2017.5.9 之后买的） | ✅ 可以 | ❌ 二手设备不行 |
| 二手房（2017.5.9 之前买的） | ✅ 可以 | ✅ 可以（旧规则） |
但有个例外： 即使是 2017 年后买的二手房，如果你 自己购买并安装了全新的设备（比如换了新空调、新地毯），这些新设备仍然可以走 Division 40 折旧。
这就是为什么新房的折旧优势远大于旧房。 一套新房第一年的折旧抵扣可能达到 $10,000-$19,000+，而一套二手房可能只有 $4,000-$9,000（主要来自 Division 43）。
Quantity Surveyor 是什么？怎么选？
Depreciation Schedule 必须由注册的 Quantity Surveyor（工料测量师） 出具，ATO 才认可。你的会计师不能自己做这个报告。
费用
一份 Depreciation Schedule 通常收费 $400-$800 不等（含 GST），取决于房产类型（公寓 vs 独立屋）和地区。覆盖房产的整个剩余折旧年限（最长 40 年），也就是说你只需要做一次，以后每年都可以用。
而且这笔费用本身也是 100% 可抵税的。 大多数情况下，第一年的折旧抵扣就足以覆盖这笔费用好几倍。
怎么选 Quantity Surveyor
选择时注意以下几点：
- 必须是 AIQS（澳洲工料测量师协会）注册会员 — 这是 ATO 认可的资质
- 是否需要上门检查 — 有些公司可以通过房产图纸和照片远程出报告（便宜一些），但上门检查的报告通常更全面准确
- 报告格式 — 好的报告应该可以直接导入你会计师的报税软件
- 覆盖范围 — 确认报告同时覆盖 Division 40 和 Division 43
澳洲知名的 Quantity Surveyor 公司
- BMT Tax Depreciation — 行业最大，全国服务
- Duo Tax — 口碑不错，价格有竞争力
- Washington Brown — 老牌公司
- Depreciator — 在线流程比较方便
建议拿 2-3 家的报价对比，价格差异不大的话优先选需要上门检查的。
什么时候做 Depreciation Schedule？
越早越好。 从你开始出租投资房的那天起，你就可以开始申报折旧了。每拖一个财年，你就少抵扣一年的折旧。
以下情况特别建议做：
- 刚买了新房或准新房（折旧金额最大）
- 买了二手房但建造日期在 1987 年之后（Division 43 可以claim）
- 做了大型装修（新增的建筑成本和设备都可以折旧）
- 换了新设备（新空调、新厨房电器等）
已经出租好几年了，还能补做吗？
可以。Quantity Surveyor 可以追溯计算之前年度的折旧。你的会计师可以帮你修改之前的报税（一般可以追溯 2 年），把遗漏的折旧补回来。
折旧 vs 其他抵扣：不要搞混
| 折旧（Depreciation） | 维修（Repairs） | 装修（Capital Improvement） | |
|---|---|---|---|
| 什么意思 | 资产的自然贬值 | 修复到原来的状态 | 升级或改善 |
| 怎么抵扣 | 按年摊销 | 当年一次性全额抵扣 | 按年折旧（加入成本基础） |
| 举例 | 空调用了5年自然贬值 | 修漏水的水龙头 | 把旧厨房全拆了换新的 |
| 需要花钱吗 | 不需要 | 需要 | 需要 |
ATO 重点关注的领域： 很多房东把"装修"（capital improvement）当成"维修"（repair）来抵扣，这是 ATO 审计的重点。比如把旧地毯换成全新的木地板，这是 improvement 不是 repair，不能一次性全额抵扣。
实际案例
案例：布里斯班一套 2020 年建成的公寓，买入价 $550,000
- 建筑成本估算：$350,000
- Division 43 每年：$350,000 × 2.5% = $8,750
- Division 40 第一年（新房全部设备）：约 $5,000-$8,000
- 第一年总折旧：$13,750-$16,750
- 年薪 $160,000（37% 档 + 2% Medicare Levy = 39%）省税：$5,363-$6,533
这还不包括其他抵扣（利息、管理费等）。仅折旧一项就能省五六千刀的税，而你只需要花 $400-$800 做一份报告。
主要数据来源
- ATO, Capital works deductions (Division 43): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/capital-expenses/work-out-your-capital-works-deductions
- ATO, Depreciating assets (Division 40): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/depreciating-assets-in-rental-properties
- ATO, Effective life of depreciating assets (TR 2024/1 或当前年度 Taxation Ruling): https://www.ato.gov.au/law/view/document?DocID=TXR/TR20241/NAT/ATO/00001
- Treasury Laws Amendment (Housing Tax Integrity) Act 2017（2017-05-09 起二手 Division 40 规则变更）: https://www.legislation.gov.au/C2017A00126
- Australian Institute of Quantity Surveyors (AIQS): https://www.aiqs.com.au/
- ATO, Amendments to your tax return: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/your-tax-return/
折旧规则和 effective life 每年随 ATO Taxation Ruling 更新，具体物品的有效寿命请以最新 TR 为准。
免责声明： 本文仅为一般性信息分享，不构成税务建议。Depreciation Schedule 必须由注册 AIQS Quantity Surveyor 出具才被 ATO 认可。折旧抵扣的具体金额取决于房产建造年代、购买日期、装修历史、自用比例等多个因素。在采用折旧抵扣之前，请咨询 registered tax agent（TPB 注册）和合格的 Quantity Surveyor。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 或 AIQS 注册，不对因依据本文信息做出的税务决策承担责任。
更多投资房报税内容，可以看 澳洲投资房报税指南、华人房东常犯的 10 个报税错误 和 Negative Gearing 和 CGT 改革分析。有问题欢迎通过 关于页面 联系我。