NSW 税负全澳最重：land tax 门槛约 $1,075,000，外国买家附加印花税 9%、land tax surcharge 5%，都是全澳最高。
- 适合谁读： 在 NSW 买房或已持有 NSW 地产的投资者
- 看完你会搞懂： 买房流程、税费、贷款、租房、投资策略、工具六条路径的 NSW 专属差异
这是 Skyvia 站内所有新南威尔士州（NSW）相关文章的汇总索引。
NSW 拥有澳洲最大的房产市场——悉尼中位房价长期居全国前列，投资者面对的印花税、land tax 负担也最重。外籍买家附加税最高（9% stamp duty surcharge）。（注：2022-23 年的 First Home Buyer Choice（可选年度 property tax 替代印花税）已于 2023-07-01 停止接受新申请，现在买房没有这个选项；已选择的业主继续按原计划。）本页按"买房 → 税务 → 贷款 → 租房 → 投资策略 → 工具"6 个维度，把站内涉及 NSW 的文章串成一条完整路径。
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一、买房流程（NSW 专属）
NSW 的买房流程：exchange of contracts 后有 5 个 business day 的 cooling-off period（拍卖除外）、cooling-off 期间退出需要支付 0.25% 的 penalty、合同通常用 NSW Standard Form Contract；Section 149 Certificate（zoning + planning constraints）必查；悉尼的拍卖市场也非常活跃。
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二、税务与费用（NSW 全澳最重）
NSW 的税费体系比较"厚重"。印花税按阶梯税率计算，$300 万以上进入 premium band；land tax 门槛约 $1,075,000（2025 年）但每年调整；外国买家面对 9% 的 surcharge purchaser duty（全澳最高）和 5% 的 land tax surcharge；2025 起 NSW 引入更严格的 absentee owner surcharge。
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三、贷款与首置优惠（NSW 改革最频繁）
NSW 首次置业者可以享受新房 $10K FHOG，以及 $80 万以下房产的 stamp duty exemption（$80-100 万有 concession）。
⚠️ First Home Buyer Choice 已经没了。 这个 2022-23 年推出的、允许在一次性 stamp duty 和年度 property tax 之间二选一的计划，已于 2023-07-01 停止接受新申请——现在买房不再有这个选项。已经选了年度房产税的业主不受影响，继续按原计划缴纳。
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四、租房管理（NSW 2025 大改）
NSW 的租房法律（Residential Tenancies Act 2010）在 2025 年有重要修改——涉及 no-grounds termination 的限制、rent increase 频率等。Bond 由 NSW Fair Trading 托管，争议走 NCAT（NSW Civil and Administrative Tribunal）。
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五、投资策略（含 2026 预算案影响）
2026-05-12 联邦预算案宣布 NG 限制 + CGT 50% 折扣废除——NSW 投资者同样适用。Grandfather 规则：5-12 19:30 之前签合同的投资房永久按旧规；之后新买的二手房进入新规。
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- Trust vs 个人持有投资房 — 含 2028 后新规背景
六、实用工具
- 印花税计算器 — 支持 NSW 税率，含外国买家附加费
- CGT 计算器 — 计算投资房出售时的 CGT（含 grandfather 警告）
- 现金流计算器 — 评估投资房现金流表现
- 借款能力计算器 — 估算银行最多借多少
- 折旧估算器 — Division 40 + 43 折旧速算
七、华人买家专题（NSW 相关）
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