投资房税务：租金报进 rental schedule，折旧分 Division 40 和 43，亏损走 negative gearing，持有期交 land tax，卖房算 CGT。
- 适合谁读： 已持有或准备买投资房的房东
- 看完你会搞懂： 收入报税、折旧、Negative Gearing、CGT、Land Tax、持有结构和常见错误（NG/CGT 2027-07 起规则变化，见下方提示）
📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制——NG 按房产分：5-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房永久按旧规；CGT 按时间分：2027-07-01 之前累积的利得对所有人按 50% 折扣，之后按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档。完整解读：NG/CGT 改革 | 预算案全景 | 买房决策。本指南串联的部分文章已加详细 grandfather 提示。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
澳洲投资房的税务不是一两篇文章能讲完的。它是一张网：租金收入怎么报 → 哪些费用能抵扣 → 折旧怎么算 → 贷款利息的税务陷阱 → 卖房时的 CGT → 每年的 Land Tax → 持有结构的长期税务差异。
这份指南把 Skyvia 站内所有税务相关的文章按实际发生顺序串起来——从你开始收租金那天算起，到你最终卖掉这套房为止。
重要前提： 本站不持有 TPB 注册税务代理资格。本指南做的是信息整理和概念解释，不构成税务建议。具体报税、税务规划请咨询注册会计师或税务代理。
一、先搞清基础：一套投资房每年要报什么
投资房每年报税要在个人所得税申报（Individual Tax Return）里附加一个"Rental schedule"。这个 schedule 包含：
- 年度租金总收入
- 所有可抵扣的费用
- 折旧（如果做了 Depreciation Schedule）
- Capital works 折旧（Division 43）
- 净亏损或净盈余（进入你的个人应税收入）
这篇讲清楚：
- 收入端：租金、Bond 收入、保险理赔的税务处理
- 可抵扣费用清单（利息、保险、地税、维修、Body Corporate、物管费、差旅等）
- 可抵扣 vs 不可抵扣的边界（装修费、购入前费用、PPOR 期间的费用）
- 怎么和会计师准备材料
二、折旧：最大的 non-cash deduction
折旧是投资房最被低估的抵扣项。你没花额外的钱，但每年可以从应税收入里扣掉一大笔。对于新房或近 10 年的二手房，年度折旧可以达到 $8K-15K。
这篇覆盖：
- Division 40（Plant & Equipment，动产）vs Division 43（Capital Works，建筑本身）
- 2017 年 ATO 规则变化：二手房买家不能再 claim 前房东留下的 Division 40 折旧
- Quantity Surveyor 要不要请、费用 $600-800、能带来多少抵扣
- Diminishing Value vs Prime Cost 两种折旧法的选择
三、Negative Gearing：亏损能不能抵其他收入
Negative Gearing（负扣税）指的是：投资房每年亏损（利息 + 费用 + 折旧 > 租金），这个亏损可以抵扣你的其他应税收入（工资、股息等）。
澳洲目前还支持 NG，但 2019 和 2026 前后工党都有改革动向。
这篇分析：
- NG 在澳洲的现状和机制
- 2019 年工党改革方案被否的前因后果
- 2026 年前后的政策风向
- 如果 NG 被改革，你现在的投资决策应该怎么对冲风险
- Grandfathering（既有投资者豁免）的历史先例
四、贷款的税务陷阱：Offset 混用、Redraw、Refinance
投资房贷款的利息可以抵扣，但 你怎么用这个账户会决定 ATO 认不认这个抵扣。最常见的坑是 Offset 账户混用和 Redraw 当储蓄账户用。
这篇讲：
- Offset 和 Redraw 的税务差异
- Offset 里放自住房首付会发生什么（利息抵扣被稀释）
- Redraw 取出来消费 = 新一笔贷款，原抵扣资格可能动摇
- Refinance（再融资）过程中怎么保护利息抵扣性质
- Split Loan 的用法
五、CGT：卖房时的资本利得税
持有期间交 Land Tax，卖房时算 Capital Gains Tax。CGT 不是另一个税种，是把资本增值算进你当年的应税收入。
华人常忽略的两个点：
- CGT 成本基础（Cost Base）里可以加很多东西——印花税、法律费、大额改良、持有期的 Council Rates（如果没抵扣过）
- PPOR 豁免 + 6 年规则能让你完全豁免部分或全部 CGT，但规则非常严格
基础篇：PPOR 豁免怎么工作、6 年规则（Absence Rule）允许你搬出去之后 6 年内出租并仍然保留 PPOR 豁免。
进阶篇：Market Value Rule（PPOR 转投资那一刻的估价锁定成本基础）、贷款污染、非居民丧失 PPOR 豁免、Airbnb 影响 PPOR 性质、2026 CGT 改革的应对。
CGT 50% 折扣（持有 > 12 个月）的改革可能性和你现在怎么应对。
六、持有期间的年度税：Land Tax
Land Tax 是基于你持有的土地价值（不是房屋价值）每年交的州级税。各州起征点和税率差别极大：
- VIC $50K 起（非常低，很多投资房都触及）
- NSW $1.075M 起
- QLD 个人 $600K 起
- TAS $125K 起
- SA $732K 起
外籍身份还要加缴 Foreign Surcharge：
- NSW 5%（2025 land tax year 起，之前 4%）
- VIC 4%
- QLD 3%
- ACT 0.75%（2026 财年新加）
- SA/WA/TAS/NT 目前没有
这篇包括：
- 各州门槛和累进税率
- PPOR 豁免的精确条件
- Foreign Surcharge 适用范围
- VIC 空置税 + QLD Absentee Owner 额外坑
- 多套房持有时的税务优化思路（不是建议）
七、现金流：算清楚一套房真实的净收益
税务只是现金流的一部分。要判断一套投资房值不值得买 / 值不值得继续持有，得算清楚综合现金流：租金 - 贷款还款 - 持有成本 + 税务效应 = 年度净现金流。
➜ 投资房现金流分析
这篇给一个完整的现金流模板，覆盖：
- Gross Yield vs Net Yield 的差别
- 计算年度现金流的各项（租金、空置、利息、Land Tax、保险、维修、物管、Body Corp）
- 折旧和 NG 带来的税务现金流效应
- Positive vs Negative cash flow 的含义
八、华人房东特别容易犯的错
看完以上章节，实战中还是有一批重复出现的错误。
常见的包括：
- Offset 账户混用导致利息抵扣被否
- 装修费当维修费报（ATO 审计重点）
- 没做 Depreciation Schedule（年年少报几千 deduction）
- CGT 成本基础漏记
- PPOR 期间费用想抵扣
- 忘记 Land Tax 登记（各州规则不同）
- 短租收入没申报（ATO 和 Airbnb 有数据共享）
九、外籍身份的税务差异
如果你是澳洲税务居民，上面所有内容基本适用。如果你是非居民（non-resident for tax purposes）或外国人（FIRB 意义上），有几个额外的坑：
- CGT 非居民不能 claim 50% 折扣
- 非居民卖房买家要预扣 15% Foreign Resident CGT Withholding（2025-01-01 起，无金额门槛）
- 非居民 Land Tax 有 Foreign Surcharge
- PPOR 豁免在 2020 年之后对非居民几乎完全取消
➜ FIRB 外国买家全攻略 — 买入端的外籍规则
➜ 自住房转投资房（下） — 特别看"非居民陷阱"章节
推荐阅读顺序
如果你刚买投资房，读这个顺序：
- 报税指南（基础）
- 折旧指南（立刻要做 Depreciation Schedule）
- 贷款与税务（Offset/Redraw 别用错）
- Land Tax（注册义务 + 你所在州的门槛）
- 报税错误 Top 10（避坑清单）
如果你准备卖房，读这个顺序：
如果你是华人 / 外籍身份，重点额外看：FIRB 指南、自住转投资下篇非居民章节。
信息方法论
本指南里所有税率、门槛、时间节点，都从以下来源交叉验证：
- ATO（Australian Taxation Office）官方指南
- 各州税务局（QRO、NSW Revenue、SRO VIC、RevenueWA、SRO TAS、ACT Revenue Office）
- FIRB 官方 Guidance Notes
- Legislation.gov.au 立法原文
每篇文章首发时的数据都注明了时间。税率和门槛每年（主要在 7 月 1 日新财年）会变，文章会定期 review。如果你发现某个数字已经过时，欢迎邮件告诉我（sean@skyvia.com.au）。
最后的原则
投资房税务没有"标准答案"——同一个操作对不同人的税务影响可能完全不一样，取决于你的其他收入、其他资产、家庭结构、持有结构、税务居民身份等。
本指南的作用是让你能和专业会计师聊得明白，不是替代会计师。 真金白银的决定，还是要拿自己的全套财务情况去和注册会计师或税务代理坐下来算清楚。