买房、报税、贷款的文章里满是英文缩写，刚接触澳洲房产的人看到 CGT、PPOR、LVR、FIRB 这些词就头大。这个页面把 Skyvia 站内文章涉及的核心术语整理在一起，每个词给一句话白话解释，帮你快速建立概念框架。
按字母顺序排列。点击术语后面的「→ 详读」可以跳到对应的深度文章。
A
ABN（Australian Business Number） — 澳洲商业编号，11 位数字。如果你以个人名义出租房子（不通过中介），租客或服务商可能会要你的 ABN。
AFSL（Australian Financial Services Licence） — 澳洲金融服务牌照。只有持 AFSL 的人或机构才能合法提供投资建议。Skyvia 不持有 AFSL，所以我们写的不是投资建议。
ACL（Australian Credit Licence） — 澳洲信贷牌照。Mortgage broker 和贷款机构必须持有 ACL 才能提供贷款建议。
AFAD（Additional Foreign Acquirer Duty） — 外国买家额外印花税，QLD 的叫法。税率 8%，按房产全价计算，叠加在普通印花税之上。→ 详读
ATO（Australian Taxation Office） — 澳洲税务局，管你的个人所得税、投资房报税、CGT 等联邦税务。→ 详读
AUSTRAC（Australian Transaction Reports and Analysis Centre） — 澳洲反洗钱监管机构。海外汇款到澳洲买房时，银行会按 AUSTRAC 的规则审查资金来源。→ 详读
B
Bare Trust — 光杆信托。SMSF 用贷款（LRBA）买房时，房产必须放在 bare trust 名下，直到贷款还清才能转到 SMSF 名下。→ 详读
Body Corporate / Owners Corporation — 业主委员会，公寓楼或联排别墅的公共区域管理组织。你要交的 strata levy / body corporate fees 就是给它的。
Bond — 押金 / 保证金。租客搬入时缴纳（通常 4 周租金），由各州的 Bond Authority 托管，退租时按房屋状况退还或扣除。
Borrowing Capacity — 借款能力。银行评估你最多能借多少钱，主要看收入、负债、生活开支和利率缓冲（通常在实际利率上加 3%）。
C
Capital Gains Tax（CGT，资本利得税） — 卖房赚的钱要交的税。持有超过 12 个月可以享受 50% 折扣（个人）。自住房通常免 CGT。→ 入门：什么是 CGT｜→ 复杂场景（继承/离婚/赠与）
Capital Works Deduction（Division 43） — 建筑结构折旧。开工日期在 1987 年 9 月 15 日之后的投资房，建筑本身可以按 2.5%/年折旧 40 年。（开工在 1985-07-18 至 1987-09-15 之间的适用 4%/25 年，寿命现已用尽；更早的不符合资格。）申报 Division 43 会降低 cost base，卖房时增加 CGT。→ 详读
Conveyancer / Solicitor — 过户律师。买卖房产时帮你审查合同、处理过户手续的法律专业人士。→ 详读
Cooling-off Period — 冷静期。签合同后有一段时间（各州不同，通常 3-5 个工作日）可以反悔退出，但可能要付违约金（通常 0.25%）。拍卖成交没有冷静期。
D
Depreciation Schedule（折旧报告） — 由 Quantity Surveyor 出具的报告，列出投资房里所有可以抵税的折旧项目（建筑结构 + 设备设施）。做一次报告可以用很多年。→ 详读
Division 40 — 设备设施折旧。投资房里的空调、地毯、热水器、百叶窗等资产的折旧抵扣，按有效寿命逐年递减。折旧资产是独立于房产的资产，不从房产 cost base 中扣除，卖房时另按 balancing adjustment 结算。→ 详读
Debt Recycling — 债务循环策略。把不可抵税的自住房贷款逐步转化为可抵税的投资贷款，从而提高税务效率。操作需要谨慎，建议咨询持牌财务顾问。
F
FIRB（Foreign Investment Review Board） — 外国投资审查委员会。外国买家在澳洲买房前必须获得 FIRB 批准，否则面临罚款甚至强制卖房。→ 详读
FHOG（First Home Owner Grant） — 首次置业补贴。各州给符合条件的首次买房者的一笔补助金（通常 $10,000-$30,000），金额、条件各州不同。→ 详读
FHSS（First Home Super Saver Scheme） — 首次置业超级年金计划。联邦政府的方案，允许你从 super 中提取自愿多缴的部分用于首次购房首付。最多可取 $50,000。→ 详读
G
Gross Yield（毛租金回报率） — 年租金收入 ÷ 房价 × 100%。粗略衡量投资房收益的指标，不包含持有成本。一般 4-6% 算中等。→ 详读
Guarantor Loan（担保贷款） — 父母用自己房产的 equity 为你的贷款做担保，帮你避开 LMI 或降低首付要求。
L
Land Tax（土地税） — 各州对投资房土地价值征收的年度税。各州起征点差异巨大：VIC $50,000、NSW $1,075,000。自住房通常豁免。→ 详读
LMI（Lenders Mortgage Insurance） — 贷款保险。当你的首付不到 20%（即 LVR > 80%）时，银行会要求你买 LMI 来保护银行自己。费用可以从几千到几万不等。
LRBA（Limited Recourse Borrowing Arrangement） — 有限追索借款安排。SMSF 买房时只能用这种贷款结构，如果违约，贷款方只能追讨这套房产，不能追讨 SMSF 里的其他资产。→ 详读
LVR（Loan to Value Ratio） — 贷款价值比。贷款金额 ÷ 房产价值 × 100%。LVR 80% 意味着你首付 20%。海外收入贷款的 LVR 上限通常被限制在 60-70%。→ 详读
M
MARA / MARN（Migration Agents Registration Authority / Number） — 移民代理注册局 / 编号。涉及签证问题的建议必须由 MARA 注册的移民代理提供。
Mortgage Broker — 贷款经纪人。帮你在多家银行之间比较贷款产品、协助申请的中间人。持 ACL 牌照，受 Best Interests Duty 约束。
N
NCC（Non-Concessional Contribution） — 非优惠供款，即用税后收入向 super 缴纳的额外供款。年度上限 $130,000（2026-27，此前 $120,000），可以使用 bring-forward 规则一次性投入 3 年额度（$390,000）。→ 详读
Negative Gearing（负扣税） — 投资房的持有成本（贷款利息 + 管理费 + 折旧等）超过租金收入时，亏损部分可以用来抵减你的其他收入，从而少交个人所得税。→ 详读
O
Offset Account — 对冲账户。挂在房贷上的日常储蓄账户，里面的余额在计算利息时从贷款余额里扣掉——但贷款本金一分没少。$10 万存在 offset 里，利息按「贷款余额 − $10 万」算，等于少付 $10 万的利息；你欠银行的还是原来那么多，钱随时能取走。「本金不变」不是抠字眼，是 offset 相对 Redraw 的全部税务价值所在——见下方 Redraw 词条。→ 详读
P
Possession Order — 占有令。当租客不搬走时，房东通过 Tribunal 获得的法律命令，允许你收回房屋。拿到后还需要申请 Warrant of Possession 由 sheriff 执行。→ 详读
PPOR（Principal Place of Residence） — 主要居所 / 自住房。你实际居住的那套房子。PPOR 通常免 CGT、免 Land Tax，但如果出租或搬走，税务处理会改变。→ 详读
Q
Quantity Surveyor（QS） — 工料测量师。ATO 认可的能出具 Depreciation Schedule 的专业人士。做一份报告通常 $400-$800，费用本身也可以报税抵扣。→ 详读
R
Redraw（重提） — 把之前多还进贷款的钱再取出来。跟 Offset 的关键区别：多还本金是真的把本金还掉了，redraw 出来在 ATO 眼里可能算一笔新借款——用途决定利息能不能抵税。把 redraw 的钱拿去买车或度假，那部分对应的利息就不可抵扣了，而且贷款从此变成「混合用途」，报税时要按比例拆分，很麻烦。Offset 不动本金，取钱不影响贷款结构，可抵税性也不变。这是投资房优先用 offset 而非「多还 + redraw」的核心理由（ATO TR 2000/2）。→ 详读
Refinance（转贷） — 把现有贷款从一家银行转到另一家，通常为了拿到更低利率或更好的产品（比如 offset）。转贷有成本（出贷费、评估费等），要算清楚值不值。→ 详读
Rentvesting — 租在喜欢的地方住，买在值得投资的地方。一种年轻人常用的策略：自己租房住（比如城区），同时在负担得起的区域买投资房。→ 详读
S
Section 99A — 信托法中的一条反避税规则。如果 trustee 把收入分配给和信托没有实际经济联系的低税率受益人，ATO 可以用 s99A 按最高边际税率对这笔收入征税。→ 详读
Settlement（交割） — 买卖双方完成产权过户和资金交接的那一天。通常在签合同后 30-90 天。交割当天你拿到钥匙。→ 详读
SMSF（Self Managed Super Fund） — 自管超级基金。你自己管理的退休金账户，最多 6 个成员。可以用来买投资房，但规则非常严格。→ 详读
Stamp Duty / Transfer Duty（印花税） — 买房时一次性缴给州政府的税。金额按房价阶梯计算，各州税率不同。首次置业和外籍买家有不同的减免或附加。→ 计算器
Special Levy（特别摊派） — 常规管理费之外的一次性大额摊派，由业主大会决议通过，用来支付储备金（sinking fund）覆盖不了的大额支出：外墙整改、电梯更换、防水返工、诉讼费等。按 unit entitlement（户型权重）分摊，投反对票的业主一样要交。 可燃外墙板整改的摊派可以达到每户数万澳元。→ 详读
Strata / Body Corporate Fees — 公寓或联排别墅的物业管理费。按季度缴纳，涵盖公共区域维护、保险、清洁等。投资房的 strata fees 可以全额报税抵扣。
T
TBC（Transfer Balance Cap） — 转移余额上限。SMSF 成员可以转入退休阶段（pension phase）的金额上限。2026-27 年度为 $2,100,000（2026-07-01 起由 $2,000,000 指数化上调，每次按 $100,000 增量）。→ 详读
TPB（Tax Practitioners Board） — 税务从业者委员会。管理税务代理（tax agent）和 BAS 代理注册的机构。提供税务建议必须在 TPB 注册。
Trust（信托） — 一种法律结构：trustee（受托人）持有资产，按 trust deed 的规则把收益分配给 beneficiary（受益人）。华人投资者常用 discretionary trust（全权信托）来持有投资房。→ 详读
V
VCAT / NCAT / QCAT — 各州的民事仲裁庭。VIC 叫 VCAT（Victorian Civil and Administrative Tribunal），NSW 叫 NCAT，QLD 叫 QCAT。房东驱赶租客、Bond 纠纷都在这里解决。→ 详读
W
Warrant of Possession（执行令） — 拿到 Possession Order 后，如果租客还不走，你需要申请 Warrant of Possession，由 sheriff / bailiff 强制执行搬出。→ 详读
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